Metsätila-arviot vaativat kehittämistä

Metsätilan yleisin arvonmääritysmenetelmä on ns. summa-arvomenetelmä, jossa puuston arvo, taimikoiden arvo, maapohjan arvo sekä mahdolliset kasvatusmetsien odotusarvot lasketaan yhteen, jolloin saadaan summa-arvo. Summa-arvosta tehdään monesta taustaseikasta riippuva kokonaisarvonkorjaus, jolloin päästään metsätaloudelliseen arvoon.

Metsätila-arviosta ei selviä, että metsätilan markkinahinta voi olla huomattavasti korkeampi kuin metsätaloudellinen arvo. Tämä on suuri epäkohta sen takia, että myyjät voivat tietämättään myydä metsätilan alle metsätaloudellisen arvon, ellei kukaan heitä asiasta varoita.

On erittäin tärkeää ja rehdin metsämiestavan mukaistakin, että metsätila-arvion laatijat ohjaavat metsätilan myyjän asianmukaisesti toimivan ja metsätilan markkinahinnan hallitsevan kiinteistönvälittäjän puheille sen sijaan, että ohjaavat myyntiä harkitsevat suoraostajien penkeille!

Suurimmiksi metsätaloudellisen arvon ja markkinahinnan erot ovat pohjoisessa muodostuneet sellaisissa metsätiloissa, joissa lähes kaikki metsät ovat hyviä kasvatusmetsiä, eikä metsätila-arviossa ole käytetty odotusarvoja. Ostajat hinnoittelevat tarjouksensa usein tuottoarvoperusteisesti ja osa kauppa-arvoperusteisesti ja nämä menetelmät huomioivat odotusarvot.

On selvää, että hyvässä arvokasvussa olevan kasvatusmetsän odotusarvoista kannattaa maksaa. Odotusarvojen huomiotta jättäminen ei itsessään ole ongelma, jos metsätila myydään asianmukaisesti markkinoiden, koska ”markkinat maksavat” odotusarvoista.

Mikäli metsätilan myyjä sen sijaan myy metsätilan suoraostajalle, tulee odotusarvojen huomiotta jättäminen todennäköisesti kokonaan muutoinkin heikossa asemassa olevan suoramyyjän tappioksi ja ostajan voitoksi.

Summa-arvomenetelmällä laadittavia metsätila-arvioita tulisi kehittää siten, että niihin tulisi metsätaloudellisen arvon jälkeen maininta siitä, että metsätilan markkinahinta voi olla korkeampi kuin metsätaloudellinen arvo. Tämä palvelisi sekä myyjiä, että ostajia ja välttäisi pahimmat epäkohdat.

Sen arvioiminen, kuinka paljon korkeampi metsätilan markkinahinta on metsätaloudellista arvoa, vaatii todella rautaista metsätilamarkkinan tuntemista. Siksi metsätila-arvion laatijan ei tulisi lähteä arvioimaan ”todennäköistä markkinahintaa” yksityiskohtaisemmin, vaan jättää tämä työ metsätilakauppaa tekevän välittäjän tehtäväksi.