Pro Agria Itä-Suomen Kyösti Laajalahdella on vuosikymmenten kokemus maatilojen sukupolvenvaihdoksista. Kuva: Joakim Pitkälä / Pro Agria
Enää ei sovita elinikäisestä syytingistä, ja siihen on monta hyvää syytä
Yhä on voimassa syytinkejä, joissa myyjä on pidättänyt itsellään elinikäisen asumisoikeuden. Mitä siitä seuraa?Tilaajalle
Syytinki kuulostaa menneeltä maailmalta, mutta edelleen on voimassa elinikäisen asumisoikeuden takaavia syytinkisopimuksia. Kuva: Aino SaarikiviSyytinki-termi liittyy maatilan sukupolvenvaihdokseen. Yleensä syytinki tarkoittaa sitä, että kauppakirjassa myyjät pidättävät itsellään asumisoikeuden tilalla ostajien omistamassa talossa.
Myyjien pidättämä asumisoikeus alentaa luovutuskohteen arvoa. Osassa sopimuksista syytinkioikeuteen kuuluu myös sähkö ja lämpö.
Ostajan kannalta myyjän elinikäinen asumisoikeus on riski jo siksikin, että järjestelyn kestoa ei voi tietää. Se voi olla muutama vuosi tai useita vuosikymmeniä.
”Vielä 1980-luvulla saatettiin tehdä syytinkisopimuksia, joihin kuului asumisen lisäksi ruokaetu eli niin sanottu pöytäsyytinki”, kertoo Pro Agria Itä-Suomen omistusjärjestelyjen erityisasiantuntija Kyösti Laajalahti.
Yli 35-vuotisen työuransa aikana hän on ollut asiantuntijana mukana lukuisissa tilakaupoissa Pohjois-Savossa, Kainuussa ja Pohjois-Karjalassa.
Tällä vuosituhannella sukupolvenvaihdoksissa on suosittu määräaikaisia, yleensä 1–5 vuoden mittaisia syytinkisopimuksia.
Määräaikainen syytinki voi olla hyväkin järjestely. Se tarjoaa puolin ja toisin pelivaraa, jotta myyjä ja jatkaja ehtivät sopeutua uuteen elämis- ja asumismuotoonsa.
”Myyjän elinikäinen asumisoikeus heikentäisi ostajan asemaa lainaneuvotteluissa.”
”Varsinkin tilanteessa, jossa jatkajalla ei ole vielä omaa perhettä, edellisestä sukupolvesta voi olla paljon apua tilan töissä ja niihin perehtymisessä”, Laajalahti huomauttaa.
Yksi syy, miksi enää ei tehdä sopimusta elinikäisestä asumisoikeudesta, on pankin rahoitus.
”Kyllähän sillä olisi niin iso vaikutus tilan vakuusarvoon, että ostajan asema lainaneuvotteluissa heikentyisi ratkaisevasti”, Laajalahti sanoo.
Takavuosilta on kuitenkin edelleen voimassa myös elinikäisiä syytinkisopimuksia. Jos myyjä on ollut alle kuusikymppinen tilasta luopuessaan, hän saattaa nyt olla 90-vuotias eikä nykyinen asumismuoto enää sovi hänelle.
Voiko syytinkioikeus seurata myyjää palvelutaloon tai hoivakotiin niin, että nykyinen tilanpitäjä joutuu maksamaan siellä asumisen?
Kysymys on kinkkinen, jos myyjän pidättämä syytinkietu mainitaan vuosikymmenten takaisessa kauppakirjassa vain ylimalkaisesti.
Laajalahti muistaa parin vuoden takaisen tapauksen. Syytinginantajan sisarukset vaativat, että tilan kauppakirjan mukainen pöytäsyytinki edellyttää, että ostaja vastaa ikääntyneen syytinkiläisen kuluista myös palvelutalossa.
Juristin ja verottajan ohjeitten avulla laskettiin asumisoikeuden senhetkinen arvo. Silloinen jatkaja maksoi kertakorvauksen syytingin laskelman mukaisesta, yhteisesti sovitusta arvosta. Asiasta päästiin sopuun ilman käräjöintiä.
Nykyään Pro Agrian asiantuntijoiden käyttämässä kauppakirjan vakiopohjassa voi olla maininta, millaisissa tilanteissa syytinki purkautuu.
”Mikäli myyjä tai myyjät muuttavat omasta tahdostaan tilalla sijaitsevasta asuinrakennuksesta pois tai eivät esimerkiksi terveydentilansa vuoksi pysty käyttämään hyödyksi asumisoikeuttaan, sopimuksen osapuolet sopivat, että myyjän pidättämä asumisoikeus päättyy”, Laajalahti lukee sopimuspohjaa.
Sopimusteksti jatkuu, että ”tällöin ostajalla ei ole velvollisuutta maksaa korvausta asumisoikeuden päättymisen vuoksi eikä myyjien mahdollista asumista muualla”.
Juristit varoittavat kuitenkin siitä, että pääsääntönä syytinkisopimuksissa on sitovuus. Tilan kauppakirjassa maininta edellisen omistajapolven elinikäisestä asumisoikeudesta on vahva kirjaus.
Useimmiten syytinkiä koskevat erimielisyydet ratkaistaan perhepiirissä, mutta toisinkin voi käydä.
Neljä vuotta sitten Keski-Suomessa päädyttiin käräjille tilanteessa, jossa poika halusi häätää tilalta kahdeksankymppiset vanhempansa. Nämä taas pitivät kiinni sovitusta syytinkioikeudesta.
Asumisoikeuden arvo laskee vuosi vuodelta syytinkiläisen ikääntyessä.
Käräjäoikeuden ratkaisussa poika perheineen velvoitettiin muuttamaan pois kiistan kohteena olleesta rakennuksesta ja jättämään kiinteistö syytinkiläisten hallintaan. Molemmat osapuolet määrättiin maksamaan omat oikeudenkäyntikulunsa.
Kyösti Laajalahti suosittelee, että syytinkiä koskevat kiistat pyrittäisiin sopimaan ilman oikeuteen menoa. Laiha sopu on parempi kuin lihava riita.
Asumisoikeuden arvo laskee vuosi vuodelta syytinkiläisen ikääntyessä. Käyvät arvot voi tarkistaa verottajan taulukosta.
Mikäli syytinkisopimus päädytään yhteistuumin purkamaan, ostajalle lankeavat veroseuraamukset ovat yleensä vähäisiä. Verotus pitää kuitenkin ottaa asiassa huomioon.
Artikkelin aiheet- Osaston luetuimmat
