Jyväskylässä asuva Maritta Leinonen kuuluu harvoihin asumisoikeusasukkaisiin, joilla on järvinäkymä. Kuva: Petteri Kivimäki100 000 suomalaisen asumismuoto on nyt muutoksessa, ja osa heistä pelkää omaisuutensa puolesta
Asumisoikeusasuntojen rakentaminen päättyy, ja vain käynnistyneet hankkeet viedään maaliin. Järjestelmää säätelevää lakia ollaan uudistamassa, ja jotkut näkevät siinä uhkia.TilaajalleJyväskyläläinen Maritta Leinonen on tyytyväinen asumisoikeusasukas. 55 neliön kaksio sijaitsee järven läheisyydessä vuonna 1998 rakennetussa kerrostalossa. Parvekkeelta voi ihailla Kuokkalan siltaa ja Jyväsjärveä.
Alun perin Leinonen muutti samaan taloon 74 neliön asuntoon vuonna 2004, mutta perhekoon pienennyttyä vähemmätkin neliöt riittävät. Järjestyi pienempi asunto samassa kerrostalossa.
”Asunnon vaihto onnistui sopimalla, eikä uusia varausnumeroita tarvittu”, kertoo Leinonen.
Leinosen kodin omistaa Jyväskylän Seudun Asumisoikeusyhdistys, jolla on kaksi taloa. Niistä molemmista valitaan edustajat yhdistyksen hallitukseen. Molemmissa taloissa toimii oma asukastoimikunta, ja apuna on ulkopuolinen isännöinti.
Yhdistys on asumisoikeusjärjestelmässä piskuinen mutta toimiva – kuin pieni gallialainen kylä Asterixissa.
”Toimimme siis alkuperäisen ruotsalaisen aso-periaatteen mukaisesti mutta ottaen huomioon suomalaisen lainsäädännön”, Leinonen sanoo.
Maritta Leinosen talon omistaa pieni asumisoikeusyhdistys, jossa asukkaiden päätösvalta on suuri. Kuva: Petteri KivimäkiAsumisoikeusasunnot kuulostavat yhdeltä ja samalta paketilta. Todellisuudessa kyseessä on monenkirjava kokonaisuus, jota säätelee laki.
Valtion tukemia asumisoikeusasuntoja on maassamme noin 60 800 ja asunnoissa asuu yhteensä noin 100 000 asukasta.
Järjestelmä päätettiin perustaa 1990. Mallina oli ruotsalainen bostadsrätt, jossa asukkaat omistavat talot yhdistystensä kautta. Ajatuksena oli luoda tavalliselle palkansaajalle asumista omakustannushintaan.
Suomessa todellisiksi omistajiksi nousivat kuitenkin pääasiassa niin sanotut yleishyödylliset asuntoyhteisöt. Ne rakennuttivat asunnot arava- ja korkotukilainoilla sekä lähes kokonaan asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla.
Omistajista suurimpia ovat Asuntosäätiö ja TA-yhtymä (Tarveasunnot) noin 20 prosentin siivullaan. Merkittäviä ovat myös Avain Asumisoikeus Oy ja Helsingin omistama Haso.
Sitten on joukko pienempiä omistajia, joista Maritta Leinosen talon omistava yhdistys kuuluu kaikkein pienimpiin. Sillä on vain vain 18 asunnon kerrostalo ja 8 asunnon rivitalo.
Jyväskylän Seudun Asumisoikeusyhdistyksen yksi kerrostalo sekä rivitalo sijaitsevat Jyväsjärven kupeessa. Kuva: Petteri KivimäkiAsumisoikeusasuntoja on valmistunut tällä vuosituhannella toista tuhatta vuodessa, vaikka notkahduksiakin on nähty.
Nyt Petteri Orpon hallitus on päättänyt lopettaa uusien aso-asuntojen rahoittamisen ja tuotannon tukemisen. Aloitetut kohteet viedään loppuun, ja viimeiset kohteet valmistuvat ensi vuoden loppuun mennessä.
Uudistuotanto on tasannut yhtiöissä merkittävästi kustannuksia, joten nyt vastikkeiden pelätään lähtevän nousuun.
Suurimman omistajan, Asuntosäätiön toimitusjohtajan Jukka Helmisen mielestä niin ei käy. Hän perustaa kantansa ympäristöministeriön 2. heinäkuuta 2025 julkaisemaan selvitysraporttiin. Sen mukaan uudistuotannon päättyminen ei vaaranna järjestelmän kykyä tuottaa kohtuuhintaista asumista, ja käyttövastikkeet pysyvät jatkossakin merkittävästi markkinavuokratasoa alempina.
”Valtion näkökulmasta asojen uudistuotannon tuen lakkauttamisen taustalla on muun muassa EDP-tulkinta, jossa korkotukilainat luetaan valtion velaksi.”
Vastikkeiden mahdollisen nousun on pelätty pahimmillaan synnyttävän ikävän kierteen. Jos ihmiset päättäisivät äkisti lähteä järjestelmästä, millä maksetaan lähtevien asukkaiden jopa kymmenien tuhansien eurojen asumisoikeusmaksut. Jos ei tule uusia asukkaita, ei tule myöskään rahaa tilalle.
Tällöin vaarana olisi ”likviditeettikonkurssi”. Sillä tarkoitetaan tilannetta, jossa yritys ajautuu konkurssiin maksuvalmiuden loppumisen vuoksi, vaikka kannattavuutta ja varallisuutta olisi.
Rakennuslainoja liki kuudella miljardilla eurolla taannut valtio on valmistellut lakiuudistuksia, jotka mahdollisessa kriisitilanteissa vaikuttavat esimerkiksi nykyisten aso-yhtiöiden peruskorjausten rahoitukseen ja asuntokannan mahdolliseen myymiseen.
Laki on ollut lausuntokierroksella, ja eduskunta päättänee muutoksista syksyn aikana. Kaavaillut lakimuutokset erityisesti pykälissä 88a ja 88b ovat herättäneet kasvavaa huolta aso-asukkaissa.
Maritta Leinonen asuu kerrostalossa, joka rakennettiin 1998. Vähitellen alkaa tulla suurempia remontteja. Kuva: Petteri KivimäkiMikael Friman asuu asumisoikeusasunnossa Espoossa ja on toiminut Asumisoikeusasioiden neuvottelukunnan varapuheenjohtaja 2023–2024 ja jäsenenä 2025–2026.
Ekonomina hän on perehtynyt talousasioihin perusteellisesti ja jätti tänä keväänä eriävän mielipiteen neuvottelukunnan lausuntoon.
Hän pelkää, että lakimuutos mahdollistaisi kannattamattomiksi muuttuneiden kohteiden tappioiden siirtämisen yhtiöiden muiden asukkaiden maksettaviksi, mikä nostaisi vastikkeita ja kriisiyttäisi järjestelmää entisestään.
Vielä suurempi vaara on hänen mukaansa likviditeettikonkurssin mahdollisuus. Se voitaisiin synnyttää budjetoimalla markkinavuokran ylittävät vastikkeet, jotka ylittävät asukkaiden kipurajan.
Asuntosäätiön toimitusjohtaja Helmisen mielestä pelko on aiheeton.
”Hinnoittelussa käytetään vertailuvuokria, eli asumisoikeusasuntojen kuukausittainen vastike ei saa ylittää vastaavan asunnon markkinavuokraa. Varke viranomaisena valvoo tämän toteutumista. Ylipäätään asumisoikeusyhtiöissä toimitaan omakustannusperiaatteella, mikä ohjaa kaikkea toimintaa.”
Varke eli Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus on Suomen ympäristöministeriön alainen virasto, joka valvoo valtion tukemaa asuntorakentamista.
Friman arvioi, että eri yhtiöiden omistama asuntovarallisuus asumisoikeusasunnoissa on 20 miljardin luokkaa. Sen ovat luoneet asumisoikeusmaksuja ja vastikkeita maksaneet asukkaat, kun taas omistavien yhtiöiden oma sijoitus oli vähäinen ja tehty 1990-luvun alussa.
”Konkurssitilanteessa asumisoikeusomaisuutta realisoitaisiin ja pankit ottaisivat ensin omansa eli valtion takaamat noin 5,8 miljardia ja asukkaille palautettaisiin heidän asumisoikeussijoituksensa eli noin 1,5 miljardia.”
Friman korostaa, että valtion ei siis tarvitse olla takuidensa puolesta huolissaan.
”Mutta kysyn vain, kenelle päätyisivät loput miljardit, ehkä jopa 13 miljardia, jos omaisuuden arvo on parikymmentä miljardia.”
Hän vastaa itse, että omistaville yhtiöille tietenkin.
”Konkurssissa omistajat saisivat sievoisen summan asuntojen arvonnousun vuoksi.”
Friman ei väitä, että kukaan suunnittelisi tällaista suurta puhallusta. Laki pitäisi kuitenkin muotoilla niin, ettei niin voisi käydä edes tahattomasti.
Suurimman omistajan eli Asuntosäätiön toimitusjohtajan Jukka Helmisen mielestä Frimanin arvio 20 miljardista on reilusti yläkanttiin ja Suomen asumisoikeusasuntokannan kiinteistöomaisuuden arvon määrittely on ”haastavaa ja spekulatiivista”.
”Asuntosäätiön karkea arvio on 10–15 miljardia euroa. Arviointi on erityisen vaikeaa, koska kohteita on ympäri Suomen ja arvon kehittymisen historiaa on vaikea arvioida ilman syvällistä tutkimista.”
Hän lisää, että asumisoikeusyhteisöjen konkursseista ei ole kokemusta.
”Lainsäädännön mukaan asumisoikeuskohteet eivät vapaudu rajoituksista edes konkurssissa.”
Asuntosäätiön toimitusjohtaja Jukka Helminen ei usko, että asukkaiden sijoitukset olisivat vaarassa. Kuva: Asuntosäätiö/Teemu KuusimurtoJukka Helminen ei usko siihenkään, että kannattamattomien kohteiden realisointi nostaisi yhtiön muiden asukkaiden vastikkeita.
Hänen mukaansa kriisitilanteessa tehtäisiin ensin elvyttäviä toimia tappiollisissa kohteissa, ja ehkä asukkaille annettaisiin mahdollisuus lunastaa asunnot. Vielä laki ei lunastusta salli.
”Varken kautta nämäkin toimet menisivät, joten missään muodossa realisointi ei olisi helppoa.”
Helmisen mukaan vastikkeet asumisoikeusasunnoissa ovat keskimäärin olleet 20 prosenttia edullisempia kuin vuokrataso, mutta ero on kaventunut. Vuokra-asunnoista on ylitarjontaa ja vuokralaiset ovat neuvotelleen hintoja alaspäin.
Näin ei ole käynyt asumisoikeusasuntojen vastikkeille, vaikka asukkaat olisivat käytännössä maksaneet jo asuntonsa täysin vastikkeissa. Peruskorjaukset laitetaan tasausjärjestelmässä kaikkien maksettaviksi, olipa oma asuintalo uusi tai vanha.
Helminen vertaa asumisoikeusasunnon kuukausivastikkeita vuokra-asuntojen vuokriin.
”Asumisoikeusasuminen tapahtuu omakustannusperiaatteella”, vastaa Helminen.
Maritta Leinosen asunto on 55 neliön kaksio, josta hän maksaa nyt vastiketta 604 euroa kuussa. Kuva: Petteri KivimäkiMikael Friman itse osti asumisoikeuden paritalon puolikkaaseen Espoossa parikymmentä vuotta sitten. Silloin vastike oli 900 euroa, nyt se on 1 800.
”Maksettava vastike on nyt noin kolme kertaa asunnon nykyinen omakustannushinta kaikkine kuluineen. Joka kuukausi maksan muiden kuluja kaksi kertaa enemmän kuin omiani. Tasaus pitää poistaa tai rajoittaa.”
Jyväskylässä asuvan Maritta Leinosen pienessä yhtiössä ollaan tyytyväisiä, mutta haasteensa on sielläkin.
Aiemmin yhdistys ei saanut kylpyhuoneremonttiin lainaa, koska rakennuslaina oli vielä päällä. Nyt asiat etenevät.
Leinonen on maksanut 604 euron kuukausivastiketta, joka nousee hänen talossaan nyt maltillisesti 20 sentillä per neliömetri.
Artikkelin aiheet- Osaston luetuimmat
