Kaikki ovat kuulleet omakotitalokauppojen virheistä. Kuka on kuullut metsätilakauppojen virheistä?
Metsätilan virheestä säädetään maakaaressa, ja samoja säännöksiä sovelletaan omakotitalokauppojen yhteydessä. Maakaaren virhesääntelyn mukaisesti metsätilan virhe jakaantuu kolmeen virhekokonaisuuteen: laatuvirheeseen, vallintavirheeseen sekä oikeudelliseen virheeseen.
Ensimmäinen virhekokonaisuus, metsätilan laatuvirheet, ilmenee metsätilan fyysisissä ominaisuuksissa – siis kaikessa sellaisessa, jonka voimme nähdä metsätilasta.
Metsätilan laatuvirhe voi johtua siitä, että metsätila ei ole sitä, mitä ostaja ja myyjä ovat sopineet.
Metsätilassa voi poikkeuksellisesti olla myös salainen virhe, joka lukeutuu laatuvirheiden alaan. Metsätilan salaisen virheen erikoisuus on se, että kaikki metsätilakaupan osapuolet ovat toimineet kaupassa asianmukaisesti, mutta silti metsätilassa on virhe.
Toinen virhekokonaisuus, metsätilan vallintavirheet, aiheuttaa sen, että metsätilan ostaja ei voi käyttää metsätilaa siten kuin hän on olettanut.
Metsätilan vallintavirhe voi johtua siitä, että myyjä ei ole antanut ostajalle tietoa sellaisen voimassaolevan viranomaispäätöksen sisällöstä, muun muassa kaavasta, joka rajoittaa metsätilan käyttöä.
Kolmas virhekokonaisuus, metsätilan oikeudellinen virhe, aiheutuu siitä, että sivullisella eli kolmannella on tietty oikeus metsätilaan. Sivullisen oikeus voi olla panttioikeus.
Metsätilan oikeudellinen virhe voi olla käsillä, mikäli on uhka omistusoikeuden menettämisestä tai kaupan julistamisesta tehottomaksi. Lainhuudon estyminen (ei pääse omistajaksi) voi aktivoida myös metsätilan oikeudellisen virheen.
Metsätilakaupan virheellisyys oikaistaan viimekädessä hinnanalennuksella, vahingonkorvauksella tai kaupan purulla, mikä on ankarin metsätilan virheen seuraamus. Seuraamukset vaihtelevat hieman eri virhemuotojen kohdalla.
Metsätilakaupan virheiden tunnistaminen ja välttäminen on positiivista kaikille kaupan osapuolille.
Tuomo Liikanen
yrittäjä, lakimies,
metsätalousinsinööri (AMK), LKV