OP keskeytti väliaikaisesti nostot ja merkinnät asunto- ja kiinteistörahastoissaan: ”Markkinatilanne on poikkeuksellinen”

OP-Rahastoyhtiön päätös keskeyttää väliaikaisesti kahden kiinteistörahastojensa osuuksien lunastukset ja uudet merkinnät kertoo karun totuuden kiinteistömarkkinoilta: asuntokauppa ei käy ja hinnat laskevat.

Rahastoyhtiö joutui rajoituksella varmistamaan, ettei ”rahasto joudu myymään laadukkaita kiinteistösijoituksiaan pysähtyneillä markkinoilla käypää markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla.”

OP-Rahastoyhtiön toimitusjohtaja Juha Takala kertoo MT:lle, että osuuksien lunastusmäärät ovat olleet kasvussa koko vuoden osalta. ”Vuoden loppua kohden ne (lunastusmäärät) ovat lähteneet laskemaan.”

Keväällä lunastukset olivat näistä kahdesta rahastosta Takalan mukaan korkeimmillaan. Tyypillisesti sijoittajat ”siivoavat” salkkujaan ja myyvät tappiolla olevia sijoituksiaan vähentääkseen verotuksessa saman vuoden pääomatuloista mahdolliset tappiot.

Kuva OP-Palvelukiinteistöt -rahaston asuntokohteesta Rovaniemellä. Kuva: Kuvatoimisto Kuvio Oy, Anders Portman

Tästä ilmiöstä ei OP:n kiinteistörahastoissa kuitenkaan ole ollut kysymys:

”Tilanne kiinteistömarkkinoilla on poikkeuksellinen. Jotta voimme suojella osuudenomistajien etuja, keskeytämme toimeksiannot väliaikaisesti”, OP tiedotti kiinteistörahastojensa poikkeustilanteesta lehdistötiedotteella vuoden viimeisenä päivänä 31.12.2025 kello 16.00.

OP-Rahastoyhtiö Oy:n hallitus päätti väliaikaisesti keskeyttää OP-Palvelukiinteistöt- ja OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahastojen rahasto-osuuksien lunastukset ja merkinnät.

Takala ei pystynyt ottamaan kantaa lunastus- ja merkintäkatkon pituuteen:

”Seuraamme tiiviisti markkinatilannetta. Pyrimme käynnistämään lunastukset ja merkinnät heti, kun kiinteistömarkkinoiden tilanne vakautuu.”

OP Rahastoyhtiö on informoinut rahastoja valvovaa Finanssivalvontaa väliaikaisesta lunastusten ja merkintöjen keskeytyksestä.

Ongelma kiinteistömarkkinoilla on OP-Rahastoyhtiön Takalan mukaan kiinteistöjen tukkumarkkinoiden pysähtyminen. Rahaston yhdessä asuntokokonaisuudessa voi olla esimerkiksi viis kerrostaloa, joita kaupataan kokonaisuutena.

Merkittävien kiinteistökauppojen kokonaisarvo oli viime vuonna erittäin alhaisella tasolla.

OP-Rahastoyhtiön kiinteistörahastoista pystyy lunastamaan osuuksia kiinteistörahastoille tyypilliseen tapaan puolivuosittain. Viime vuoden tammi‒kesäkuussa lunastusmerkintöjä tehtiin Vuokratuotto-rahastosta 78 miljoonan euron edestä ja Palvelukiinteistöt-rahastosta noin 20 miljoonaa euroa. Nämä lunastukset maksetaan tammikuussa 2025.

OP ei ole ainoa kiinteistösijoituksia hallinnoiva rahastoyhtiö, joka joutui rajoittamaan vuoden 2024 aikana osuuksien nostamista ja merkintöjä.

Kesäkuun jälkeen tehdyt lunastusmääräykset rahastoyhtiö maksaa, kun väliaikainen keskeytys päättyy.

Jos osuuden haltija tarvitsee nopeasti käteistä ja lunastukset ovat jääneet toteutumatta, Takalan mukaan osuuksia voi käyttää pankissa vakuutena lainaa vastaan. Hän neuvoo ottamaan yhteyttä asiakkaan paikalliseen osuuspankkiin.

OP Rahastoyhtiöllä on myös OP-Metsänomistaja- erikoisrahasto. Sillä osuuden omistajia on noin 21 000.

Rahaston hoito jatkuu OP:n Juha Takalan mukaan normaalisti sääntöjensä mukaan. Varoja voi nostaa puolivuosittain ja sijoittaa kvartaaleittain.

Metsärahaston tuotto muodostuu puuston kasvusta ja puuvarannon arvonmuutoksesta. Ensisijainen tuottokanava on rahaston omistamien metsäkiinteistöjen puun myynti.

Vuokratuotto-rahastossa osuuden omistajia on noin 38 000 ja palvelukiinteistöt-rahastossa noin 13 000. Vuokratuotto-rahastolla on salkussaan noin 5 400 omistettua asuinhuoneistoa sekä 21 toimitilakohdetta. Rahaston arvo noin 1,1 miljardia euroa. Sen tuotto-osuus oli vuoteen 2023 verrattuna -8,41 prosenttia miinuksella.

OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahasto on perustettu vuonna 2013 ja se on kasvanut Suomen suurimmaksi pääosin asuntoihin sijoittavaksi rahastoksi.

OP-Palvelukiinteistöillä on 55 kiinteistökohdetta, ja sen vuosituotto viime vuodelta oli -1,17 prosenttia.

Omistetut kiinteistökohteet sijaitsevat kasvukeskuksissa ja isoissa kaupungeissa.

”Ne ovat laadukkaita kiinteistöjä hyvillä sijainneilla. Kassavirta vuokratuotoista on hyvä ja käyttöasteet korkeat”, Takala kertoo.

OP Rahastoyhtiön tiedotteen mukaan OP-Vuokratuotto-rahaston vuokra-asunto- ja toimitilakohteiden käyttöaste on korkea, 98 prosenttia.

OP-Rahastoyhtiö lupaa tiedottaa osuudenomistajille tilanteen kehittymisestä ja mahdollisista muutoksista heti, kun uutta kerrottavaa on.