Rakennusyhtiö Hakan rakennustyömaita Helsingin Kontulassa lokakuussa 1967. Kontulan lähiötä rakennettiin 1960-luvun puolivälistä lähtien. Kuva: Saarinen UA/Museovirasto
Asuntokaupoilla on syytä pyytää ja lukea tämä sopimus tarkasti: ”Ihmiset eivät aina ymmärrä, minkälaiseen loukkuun astuvat”
Tontinvuokrien tarkastamisen iso aalto on tulossa. Vuokrasopimuksen uusiminen on tarkka paikka.Tilaajalle
Lähivuosina on tulossa tontinvuokrien tarkastamisen iso aalto. Kuva: Timo FilpusLue artikkelin tiivistelmä- Lähivuosina uusitaan 1970-luvulla solmittuja 50 vuoden tontinvuokrasopimuksia. Jasmin Janné ja Timo Metsola varoittavat suurista vuokrankorotuksista ja sopimusehdoista, jotka voivat tehdä asumisesta kannattamatonta. Metsola ehdottaa lakia vuokraehtojen kohtuullisuuden turvaamiseksi ja vaatii myyjiä esittämään korotuslaskelmat ostajille. Sopimukset tulee aina tarkistaa huolellisesti ennen asuntokauppaa.
Lähivuosina on tulossa tontinvuokrien tarkastamisen iso aalto.
Suomi eli 1970-luvulla nopean kaupungistumisen aikaa. Maaltamuutto oli voimakkaimmillaan ja kaupunkeihin nousi betonilähiöitä kuin sieniä sateella.
1970-luvulla 50 vuodeksi solmitut sopimukset vuokratonteista tulevat uusittaviksi, kertoo Byro Legal -lakiasiaintoimiston toimitusjohtaja Jasmin Janné.
Vuokrasopimuksen uusiminen on tarkka paikka.
Byro Legal edusti helsinkiläistä taloyhtiötä riidassa, jossa taloyhtiö Lehtisaaressa haastoi Vantaan seurakuntayhtymän oikeuteen. Riita liittyi tontin vuokrasopimuksen kohtuullistamiseen.
Vuokrasopimuksen uusiminen on tarkka paikka.
Helsingin hovioikeus katsoi ratkaisussaan jopa yli 400 prosentin vuokrankorotuksen kohtuuttomaksi. Kohtuutonta oli myös se, että sopimuksessa ei ollut lunastusehtoa.
Maanvuokrasopimuksissa on tyypillisesti vuokralaista suojaava turvamekanismi: jos vuokranantaja ei jatka sopimusta, vuokranantajan on lunastettava tontilla sijaitsevat vuokralaisen rakennukset. Lunastusvelvollisuus poistuu, jos vuokranantaja antaa kohteen vuokralle lähialueiden käypää vuokraa vastaavalla vuokralla.
Tapauksessa maanvuokraa kohtuullistettiin ja sopimukseen lisättiin sovittelussa lunastusehto.
Lehtisaaren tapaus ei ole lainvoimainen.
Kohtuullistettunakin Lehtisaaren tapauksessa vuokra moninkertaistui aiemmasta, huomauttaa Vuokraturvan toimitusjohtaja, hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola.
Lehtisaari on Metsolasta hyvä esimerkki muinoin halvalla tehdystä vuokrasopimuksesta. Kunnat ovat tyypillisesti tehneet tällaisia sopimuksia. Vuokra on voinut olla nimellinen ja polkea paikallaan, mikä on tarkoittanut asukkaille vuosikymmenten edullista asumista.
Sopimusta uusittaessa kertakorotus on iso, varoittaa Metsola.
”Jos vanhassa sopimuksessa on ollut tosi matala vuokra ja pienet korotukset, vuokra nousee valtavan paljon kerralla, kun uusi vuokrasopimus tehdään. Näin on käytännössä käynyt lähes järjestään.”
Korotukset voivat Jannén mukaan olla moninkertaisia, jos uusi vuokra sidotaan tontin ajantasaiseen markkinahintaan.
”Jos vuokran määrä sidotaan puhtaasti maan arvoon, se voi tontin sijainnista riippuen ylittää ihmisten maksukyvyn.”
Maaseudulla on harvemmin nähty esimerkiksi viisinkertaistuneita vuokria, mutta 30 prosentin korotuskin on jo iso, muistuttaa Metsola.
Korotusautomaatti on saatettu laittaa myös oman tonttiosuuden lunastushintaan.
Toinen tarkka paikka on, kun ostaa taloa tai asuntoa, joka sijaitsee vuokratontilla.
Maanvuokrasopimus pitää aina pyytää nähtäväksi ja se pitää lukea huolella, Janné ja Metsola painottavat.
Vuokratontteja omistavat etenkin kunnat ja kaupungit sekä seurakunnat. Myös tonttirahastot ovat levinneet viimeisen vuosikymmenen aikana ympäri Suomea.
”Tämähän oli yksi keino, millä uudisrakentamista saatiin viime vuosikymmenellä myöskin Ruuhka-Suomen ulkopuolelle”, kertoo Metsola.
”Jos sopimuksessa on muita korotusmekanismeja, esimerkiksi porrastuksia, hälytyskellojen pitäisi soida.”
Aluksi tonttirahastojen vuokrasopimuksissa oli Metsolan mukaan maltilliset ehdot, mutta kuuman asuntomarkkinan aikana osa toimijoista alkoi tehdä sopimuksia härskeillä ehdoilla.
Etenkään kerrostaloasujat eivät ole hoksanneet edes tarkistaa tontinvuokrasopimuksia, sillä Suomessa tonttivuokria ei ole perinteisesti korotettu hanakasti.
Iso osa tonttirahastoista toimii reiluilla ehdoilla, sanoo Metsola. ”Alle viidesosalla tonttirahastoista on hävyttömät ehdot.”
Esimerkiksi aluksi maltillinen vuokra voi nousta voimakkaasti. Korotusautomaatti on saatettu laittaa myös oman tonttiosuuden lunastushintaan.
”Tonttirahastojen uusissa sopimuksissa on kovia ehtoja. Pahimmillaan sadan vuoden sopimuksessa vuokraa korotetaan kahdesti vuodessa eikä ole mitään lunastusmahdollisuutta”, kertoo Metsola.
”Kutsun näitä orjasopimuksiksi. Tällä hetkellä nämä ovat laillisia.”
Pienellä paikkakunnalla tontinvuokrasopimukset, joissa on kovat korotusautomaatit, voivat Metsolan mukaan johtaa vielä suhteettomampaan tilanteeseen kuin kaupungeissa, kun tontinvuokra nousee pahimmillaan niin korkeaksi, että se ei ole enää missään suhteessa tontin arvoon.
Timo Metsolan mukaan asunto-osakeyhtiöiden tontinvuokraehtojen kohtuullisuutta säätelevälle laille olisi tarvetta. Kuvituskuva. Kuva: Jaana KankaanpääMetsolan mukaan asunto-osakeyhtiöiden tontinvuokraehtojen kohtuullisuutta säätelevälle laille olisi tarvetta, onhan asuntokauppa usein ihmisen elämän suurin taloudellinen päätös.
Lisäksi Metsola ehdottaa ammattimaiselle myyjälle tai välittäjälle velvollisuutta esittää ostajalle korotusehtoja havainnollistava laskelma tontinvuokran sallitusta tulevasta kehityksestä.
Tontinvuokrasopimus voi Metsolan mukaan olla niin huono, että se painaa asunnon arvon kohti nollaa.
”Ihmiset eivät aina ymmärrä, minkälaiseen loukkuun astuvat.”
”Kutsun näitä orjasopimuksiksi. Tällä hetkellä nämä ovat laillisia.”
Maanvuokrasopimuksesta pitää tarkistaa vuokran määrä ja se, voiko määrä nousta vuokrakauden aikana.
Indeksikorotukset ovat tyypillisiä ja yleensä turvallisia, kertoo Janné.
”Jos sopimuksessa on muita korotusmekanismeja, esimerkiksi porrastuksia, hälytyskellojen pitäisi soida. Pitää selvittää, minkälaisia korotuksia on tulossa.”
Riskialtista vuokralaiselle voi olla myös, jos tontin markkina-arvo määritellään uudestaan vuokrakauden aikana ja vuokra on sidottuna tontin arvoon.
Onko tontti oikeus saada uudelleen vuokralle, onko sopimuksessa lunastusehto?
Maanvuokrasopimuksesta pitää tarkistaa myös vuokrasopimuksen kesto. Riski on Jannén mukaan aika pieni, jos sopimusta on jäljellä vielä 50 vuotta ja vuokra järkevä.
Jos sopimuksen päättymiseen on alle vuosikymmen, on hyvä katsoa, mitä uudesta vuokrakaudesta on sovittu. Onko tontti oikeus saada uudelleen vuokralle, onko sopimuksessa lunastusehto?
Omakotitalojen maanvuokrasopimuksissa tarjotaan usein vuokralaiselle mahdollisuutta tontin lunastamiseen vuokraamisen sijaan tai vuokrasopimuksen päättyessä. ”Se on vuokralaiselle erittäin hyvä ehto.”
Jannén mukaan tärkeää on myös se, miten ehdot uudelle vuokrakaudelle sovitaan: yhdessä vai yksipuolisesti.
Otsikon talokaupoilla-sana vaihdettu asuntokaupoilla-sanaan 2.5.26 klo 19.49.
Artikkelin aiheet- Osaston luetuimmat
