Kiinteistöjen arvostusuudistus olisi hyppy tuntemattomaan

Nykyisen hallituksen ohjelmassa on kaksi kiinteistöverokirjausta. Näistä toinen vietiin maaliin vuoden 2024 talousarviossa. Maapohjan kiinteistövero­prosenttien alarajaa korotettiin 0,93:sta 1,30 prosenttiin. Samalla yleisestä kiinteistö­veroprosentista erotettiin yleinen maapohjan prosentti.

Toinen kirjaus on kiinteistöjen arvostusperiaatteiden uudistus. Tähän palattaneen keväällä 2024. Valtiovarainministeriö tähtää luonnoksen esittelyyn alkuvuonna. Eduskuntaan asia vietäisiin kesän korvilla. Voimaan uudistus tulisi vuonna 2026.

Eduskunta sinetöi hallituksen maapohjan kiinteistöveron korotuksen ennen joulua. Muutosten seurauksena kiinteistöveroa kannetaan runsaat 100 miljoonaa euroa edellisvuotta enemmän. Kiinteistöveron tuottoarvio nousseekin jo lähelle 2,4 miljardia euroa vuonna 2024, mikä on miltei puoli miljardia enemmän kuin vuosikymmenen vaihteessa. Yleisen maapohjan prosentti nousi 248 kunnassa, ja kahdessa kunnassa prosentti laski.

Kiinteistöverosta osa määräytyy rakennuksen, osa maapohjan perusteella. Alarajan tuore korotus kasvattaa kiinteistö­verorasitusta. Valtaosa kunnista joutui nostamaan maapohjan prosenttiaan. Veronkorotuksen suhteellinen suuruus vuonna 2024 vaihtelee kunnasta ja verovelvollisesta toiseen. Suurimmat korotukset osuvat kalleimmille maa-alueille niissä kunnissa, jossa vero­prosentti nousi vanhalta ala­rajalta uudelle.

Kiinteistöveroon tuli koro­tusta selvästi myös vuonna 2023, kun rakennuskustannus­indeksin noususta tuli raken­nuksen verotusarvoihin runsaat yhdeksän prosenttia lisää. Suurena syynä olivat koronan ja Venäjän sota­toimien käynnistämisen takia rakennuskustannusten jyrkkä nousu vuonna 2022. Vuodelle 2024 tästä tuli vielä runsaat kaksi prosenttia entisen päälle.

Kiinteistöveron uudistusta on ajettu vuosien ajan. Niin syksyllä 2018 Sipilän hallituksen kuin syksyllä 2022 Marinin hallituksen päätöksellä hankkeet laitettiin jäihin. Vero­velvollisten lisäksi veronsaajat ovat olleet kriittisiä.

Myös Orpon hallituksen ohjelmassa luvataan toteuttaa kiinteistöverotuksen uudistus, jolla korjattaisiin kiinteistöjen verotusarvojen ja käypien arvojen eriytyminen toisistaan. Uudistus toteutuisi pitkillä siirtymäajoilla, ja kiinteistöveron muutokset olisivat kohtuullisia kiinteistön omistajille.

Arvostusuudistus olisi kuitenkin hyppy tuntemattomaan. Kiinteistöverovelvollisen kannalta on vähemmän merkitystä sillä, mistä kiinteistövero muodostuu kuin sillä, mikä kiinteistöveron suuruus on. Hallitusohjelmissa on yleensä kerrottu kiinteistöverouudistuksen olevan tuottoneutraali: joillain vero pysyisi entisellään, joillain verotus kevenisi ja joillain verotus kiristyisi, mutta kuntien verotuotot pysyisivät ennallaan.

Jos nykyisen hallituksen ajatuksena on se, että maa­pohjan veroprosenttien korotuksen jälkeen toteutetaan tuottoneutraali uudistus, kiinteistöverorasitus kasvaisi selvästi vuoteen 2023 verrat­tuna. Tässä vaiheessa ei ole enää perusteita piiloutua neutraaliusolettaman taakse.

Asia huomattiin edus­kunnassa, joka edellyttikin lausumassaan, että ”maapohjan kiinteistöveron alarajan muutos otetaan huomioon, kun arvioidaan kiinteistövero­tuksen arvostamisuudistuksesta aiheutuvien muutoksien kohtuullisuutta kiinteistön omistajille pitkällä aikavälillä”.

Entä mitä tapahtuisi uudis­tuksessa käytännössä, talo­yhtiöiden näkövinkkelistä? Aiemman perusteella uudistuksessa maapohjan veron osuus kasvaisi. Mitä arvokkaampaa maata, sitä enemmän verotusarvoa. Kasvavien kaupunkien keskusta-alueet ja muuten arvokkaat alueet maksaisivat enemmän. Rakennuksen osuus ehkä pienenisi, mutta verojen jakautuminen eri rakennustyypeille jäisi nähtäväksi.

Kysymysmerkkejä riittää, kokonaisarvion tekeminen on mahdotonta. Kattavia laskelmia ei ole julkistettu. Yksittäisten verovelvollisten muutokset voisivat olla jopa erittäin isoja. Jo nyt tukossa oleva verotuksen oikaisulautakunta tukehtuisi lopullisesti oikaisumassan alle, joten oikeusturvan toteutumiseen voisi haastetilanteessa mennä vuosikausia.

Jos jossain kunnassa verotusarvot keskimäärin laskisivat uudistuksen seurauksena, paine nostaa veroprosentteja kasvaa. Joten uudistetaan tai ei, verovelvollisen kannalta olennaista olisi tulevaisuudessakin se, mille tasolle kunnat veroprosenttinsa asettavat.

Jukka Kero

pääekonomisti

Suomen Kiinteistöliitto ry