Luulitko, että asuntosijoittaminen on kriisissä? – jo pienellä vuokrankorotuksella voi taklata vastikkeiden nousun

Asumiskulujen nousu on nostanut huolen, kannattaako sijoitusasuntoa enää pitää. Vastikkeisiin kohdistuu viimeistään ensi vuonna kova nostopaine, sillä lämmitysenergia, sähkö, vakuutukset ja isännöinti kallistuvat ja kiinteistövero nousee.

Jos käteen ei jää kulujen jälkeen kuin asuntosijoittamisen ilo, raha siirtyy varmasti toisaalle ja markkinoille tulee yhä lisää asuntoja myyntiin. Se puolestaan laskee hintoja edelleen.

Uhkakuva toteutuu vain, jos vuokrankorotukset eivät onnistu. Rahastonhoitaja Juho Santaharju hallinnoi Suomen suurimpiin kuuluvaa asuntorahastoa, S-Pankki Asunto Erikoissijoitusrahastoa. Hän huomauttaa, että jo melko pienellä vuokrankorotuksella pystyy taklaamaan nousevat vastikekustannukset.

Otetaan esimerkiksi 45-neliöinen kaksio, josta hyvällä paikalla kasvukeskuksessa voi saada vuokraa 1 200 euroa kuussa. Sen vastikkeen – esimerkiksi 250 euroa kuussa – maksaa vuokranantaja ja vähentää summan vuokratulosta. Jos vastike nousee 10 prosenttia, uusi vastike on 275 euroa kuussa. Tämä tulee kuitattua jo 2 prosentin vuokrankorotuksella, sillä uusi vuokra olisi 1 224 euroa kuussa.

Vuokrankorotus voi olla paljon suurempikin, jos korotukset on sidottu kuluttajahintaindeksiin. Tällainen sovitaan lähes automaattisesti ainakin vuokravälitysfirmojen kautta tehtyihin sopimuksiin.

Vuosittain tehtävässä vuokrantarkistuksessa indeksiä verrataan vuokrauksen alkamisajankohdan indeksiin.

Vaikka useat vuokranantajat voivat nyt korottaa vuokria reippaasti yli tuon kahden prosentin, käytännössä saattaa olla järkevää tyytyä vähempään.

Vuokra-asuntoja on markkinoilla paljon, ja hyvistä vuokralaisista kannattaa pitää kiinni. Niinpä esimerkiksi Helsingissä voi olla hankala myydä isoja korotuksia juuri nyt vuokralaisille ilman, että he äänestävät jaloillaan. Tyhjät kuukaudet asunnossa tekevät loven, jota korotuksilla ei hevin paikkaa.

Perinteisesti turvallisia kohteita sijoitusasunnoille ovat olleet kaupungit, joissa on asukasmäärään nähden paljon opiskelijoita. Sijainti on sielläkin tärkeintä, jotta vuokralaisia riittää ja asunnon arvo säilyy.

Esimerkiksi S-Pankki Asunto Erikoissijoitusrahasto on hankkinut vuokrakohteensa yli 90-prosenttisesti kolmesta suuresta kasvukeskuksesta: pääkaupunkiseudulta, Tampereelta ja Turusta.

Lisäksi näissäkin kaupungeissa palvelujen ja liikenneyhteyksien etäisyys on avainsana. Lähimpään kauppaan tulisi mieluusti olla alle 300 metriä ja keskisuureen kauppaan 650 metriä sekä hypermarkettiin maksimissaan 1 600 metriä, lähimpään opiskelupaikkaan kilometri ja bussipysäkille 125 metriä.

Säästöpankkiryhmän pääekonomisti Henna Mikkonen puolestaan korostaa hajauttamisen merkitystä myös asuntojen hankinnassa.

”Osa ostaa sijoitusmielessä asunnon samasta tai viereisestä rapusta kuin oma koti. Silloin munat ovat samassa korissa, ja vaikkapa isot remontit iskevät molempiin asuntoihin yhtä aikaa.”

HCP:n kiinteistörahastoa hallinnoiva salkunhoitaja Timo Vertala miettisi omaa tai sijoitusasuntoa hankkiessaan asunto-osakeyhtiön omistajapohjaa – varsinkin, jos taloyhtiöllä on paljon lainaa.

”Varovaisuuteen on syytä, kun suuren osan asunnoista omistaa uudehkot kiinteistöyhtiöt. Jos yhtiöitä ajautuu maksukyvyttömyyteen, muut osakkaat joutuvat vastaamaan heidänkin lainoistaan.”

Omistajuuden jakautuminen mahdollisimman laajasti eri henkilöille lisää turvallisuutta, sillä suomalaiset huolehtivat perinteisesti tunnollisesti veloistaan.

”Suomessa ei vielä ole nähty, että kiinteistöyhtiöt olisivat joutuneet vaikeuksiin. Toisaalta korot ovat olleet matalalla, mutta nyt kustannukset voivat nousta tuntuvasti.”