Miten metsän arvo määritetään?

Metsätilan rahallinen arvo pitää olla tiedossa, kun tilaa ollaan ostamassa tai myymässä. Mahdollisimman tarkalle arvolle on käyttöä myös sukupolvenvaihdoksissa, perinnönjaossa, maan lunastuksissa ja metsän vakuusarvon määrittämisessä.

Arvioinnissa metsäpalstalle määritellään käypä arvo, mikä tarkoittaa todennäköistä kauppahintaa vapailla markkinoilla normaalin myyntiajan puitteissa.

Metsän arvon määrittämisen pitää aina pohjautua maastokäyntiin, sillä esimerkiksi Metsään.fi-palvelun tiedot eivät ole välttämättä ajan tasalla.

”Ei kukaan osta käytettyä autoakaan näkemättä”, vertaa laillistettu kiinteistövälittäjä Markku Vaario Kaakkois-Suomen Metsätilat Oy:stä.

”Maastokäynnillä päivitetään puustotiedot ja tarkennetaan metsäsuunnitelma- ja ilmakuvatiedot. Arvioinnissa kannattaa keskittyä puustoisiin kuvioihin, koska ne ovat metsän arvokkain osa. Erityisesti tukkipuun osuudella on suuri vaikutus metsän arvoon. Taimikoiden arvo on helppo määrittää puiden pituuden mukaan, eikä niihin kannata hukata liikaa aikaa.”

Vaario varoittaa metsävaratietoihin pohjautuvien digitaalisten kiinteistöarvioiden epäluotettavuudesta.

”Ne eivät oikeasti ole edes kiinteistöarvioita. Arvion saa puolessa minuutissa, mutta jos aineistotiedot eivät pidä paikkaansa, mitä hyötyä on nopeudesta. Sähköisten pika-arviointien puumäärissä on maastokäynneillä havaittu huomattavia virheitä. Puumääräksi on saatettu arvioida vain 60 prosenttia oikeasta määrästä tai joskus jopa 80 prosenttia yli todellisen määrän. On epäselvää, kuka tällaisissa tapauksissa vastaa taloudellisista vahingoista.”

Metsän arvon voi määrittää kolmella eri tavalla: kauppa-, tuotto- ja summa-arvomenetelmillä.

Näistä menetelmistä kauppa-arvomenetelmä on yksinkertaisin, mutta samalla epäluotettavin. Siinä palstaa verrataan muihin samalla maantieteellisellä alueella myytyihin palstoihin ja niistä saatuihin hintoihin.

”Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä kauppahintarekisteristä puuttuvat palstojen puumäärätiedot ja muut arvoon vaikuttavat tekijät. Vertailukelpoisia kauppoja tilastoissa on hyvin vähän. Lisäksi hintatiedot ovat yleensä vanhentuneita, koska puuston hinta muuttuu suhdanteiden mukana nopeasti”, Vaario muistuttaa.

Huomattavasti tarkempi tapa arvioida metsätilan käypää arvoa on tuottoarvomenetelmä. Siinä palstalle määritetään arvo odotettavissa olevien tuottojen ja niille lasketun koron perusteella. Laskelmassa otetaan huomioon sekä metsästä saatavat tulot että metsänhoidon menot.

Kanta- ja Päijät-Hämeen metsänhoitoyhdistysten alueella toimiva kiinteistönvälittäjä, LKV Piia Perälä kertoo tuottoarvomenetelmän heikkoudeksi tulojen ja menojen arvioinnin 10–20 vuoden päähän.

”Menetelmä on käyttökelpoinen silloin, kun alueella on joitain erityisarvoja, kuten soraa tai turvetta. Etenkin pienillä metsätiloilla tuottoarvomenetelmä on hankala ja epätarkka.”

Korkotason määrittäminen metsästä saataville tuloille vaikuttaa erittäin paljon tuottoarvolaskennan lopputulokseen.

”Otetaan esimerkiksi 28 hehtaarin metsätila Riihimäeltä. Metsän laskennallinen hehtaarituotto on verohallinnon mukaan 158 euroa vuodessa. Jos tuotto lasketaan kymmenen vuoden jaksolta viiden prosentin diskonttauskorolla, muodostuu tilan tuottoarvoksi 30 436 euroa. Jos laskentaan lisätään vielä toinen kymmenen vuoden jakso, on tuottoarvo noin 45 000 euroa. Mutta jos samat jaksot lasketaan kolmen prosentin diskonttokorolla, muodostuu arvoiksi 40 000 ja 72 000 euroa. Ero on huomattava”, Perälä havainnollistaa.

Diskonttaaminen tarkoittaa tulevien tuottojen muuttamista nykyarvoon. Diskonttokoron pitäisi vastata riskittömälle sijoitukselle saatavaa reaalikorkoa, jossa on otettu huomioon myös inflaation vaikutus.

Markkinakorkojen liikkeitä on kuitenkin vaikea ennustaa 20 vuoden päähän.

Summa-arvomenetelmä kuvaa tuottoarvoa paremmin metsätilan kokonaisarvoa, koska se ottaa puuston määrän lisäksi huomioon puuston odotusarvon, taimikoiden ja maapohjan arvon sekä mahdolliset muut metsän arvot. Tätä menetelmää pidetään luotettavimpana arviointimenetelmänä.

”Summa-arvomenetelmässä kaikki omaisuusosat arvioidaan erikseen ja kokonaisarvoa korjataan vuotuisilla hoitokuluilla. Summa-arvomenetelmä soveltuu periaatteessa kaikille kohteille eikä vaadi onnistuakseen vertailukauppoja samalta alueelta”, Markku Vaario sanoo.

Puuston nykyarvo lasketaan summa-arvomenetelmässä kuutiomäärän mukaan ja kerrotaan kehitysluokittaisella kuutiohinnalla. Lisäksi otetaan huomioon puuston odotusarvo. Maapohjan, taimikoiden ja muiden rahanarvoisten kohteiden arvot määritellään erikseen.

”Puustohintoina kannattaa käyttää paikkakunnan hintoja, jos ne eroavat Luonnonvarakeskuksen hinta-alueen hinnoista”, Vaario selvittää.

”Uudistettavissa olevilla alueilla käytetään arviointihetken päätehakkuuhintoja ja kasvatusmetsien osalta 2–5 edellisen vuoden harvennushakkuuhintoja. Odotusarvokerroin lasketaan vain kasvatettavalle puustolle. Siksi harvennuskohteilla vähennetään poistettavan puuston arvo.”

Kokonaisarvoa laskettaessa on otettava huomioon myös metsäpalstan sijainti, puun kysyntätilanne, metsän hoidon taso, heti hakattavan puuston määrä, maaston muodot sekä tiestön kunto ja käyttöoikeudet.

Palstan arvoa alentavina tekijöinä pitää ottaa huomioon säästöpuiden ja metsälaissa säilytettäväksi määrättyjen kohteiden arvo. Metsäpohjan kivisyys ja soistuneisuus on nekin otettava huomioon. Kuviokohtaisina vähennyksinä on huomioitava vielä mahdolliset tulevat ojitukset ja lannoitukset sekä poikkeuksellisen hankalat korjuuolot.

Laskennan lopuksi kaikista yhteen summatuista arvoista tehdään kokonaisarvovähennys, joka on yleensä 15–45 prosenttia kokonaissummasta.

”Summa-arvomenetelmällä saadaan laskentatulos, mutta arvion laatijan on lisäksi analysoitava tulos ja verrattava sitä muuhun käytettävissä olevaan tietoon esimerkiksi metsäkiinteistöjen kauppahinnoista ja markkinatilanteesta. Arvio ei siten ole vain mekaanisen laskennan lopputulos. Metsänarvioijan osaaminen ja kokemus tulevat esille nimenomaan analyysin tekemisessä”, Markku Vaario painottaa.

Piia Perälä tietää, että varsinkin isommat metsäsijoittajat käyttävät ostettavan metsän arvon määrittämisessä tarkan summa-arvomenetelmän lisäksi myös tuottoarvomenetelmää.

Metsän arvon määrityksissä ei oteta huomioon virkistyskäytön, esimerkiksi metsästyksen, arvoa. Joku ostaja voi olla valmis maksamaan lisähintaa siitäkin, samoin siitä, että palstan sijainti on hänelle sopiva aikaisemman metsänomistuksen tai asuinpaikan suhteen. Viimeksi mainittu on yksi selitys siihen, että Etelä-Suomessa metsätilojen hinnat ovat usein huomattavasti summa-arvomenetelmällä saatuja hintoja korkeampia.

Perälä ja Vaario vakuuttavat, että tuotto- ja summa-arvomenetelmät ovat kaikille metsäammattilaisille tuttuja ja arviointi käy kokeneelta asiantuntijalta nopeasti ja luotettavasti. Hintakaan ei ole este luotettavan arvion teettämiselle. Vaarion mukaan metsäarvion tekeminen maksaa 200 euron perusmaksun lisäksi noin 20 euroa hehtaarilta.

Artikkeli on julkaistu Aarteessa 2/2020.

• Usein metsäsuunnitelman yhteydessä tehdään myös tila-arvio. Metsäsuunnitelma on metsäverotuksessa vähennyskelpoinen vuosimeno.
• Metsätilakauppaa varten tehtyä tila-arviota ei vähennetä metsäverotuksen vuosimenona vaan myyntivoiton verosta. Jos kauppaa ei synny, myyntiä varten teetetty tila-arvio jää metsän­omistajan itse maksettavaksi.