Metsätilan tarkka tila-arvio on metsänomistajan etu ‒ metsän arvoa ei missään nimessä pidä arvioida alakanttiin, asiantuntija neuvoo

Metsätilan tila-­arvio on asiakirja, joka kertoo tilan käyvän arvon eli sen rahasumman, jonka tilasta todennäköisesti saisi, jos sen myisi.

Tila-arvio laaditaan useimmiten omistajanvaihdoksen yhteydessä. Myynnin lisäksi tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi perunkirjoitus, sukupolvenvaihdos sekä avioero.

Metsätilan arvonmäärityksen perusteella lasketaan maksettava perintövero, lahjavero, luovutusvoittovero ja varainsiirtovero. Avioerotilanteessa tieto tilan arvosta tarvitaan ositusta varten.

”Myös pankit voivat pyytää tila-arvion lainan vakuudeksi”, muistuttaa Suomen metsäkeskuksen metsätilarakenteen asiantuntija Sanna Peltola.

Täsmällisimmän tiedon tilan arvosta saa, jos tila-arvion teettää metsäammattilaisella.

Tila-arvioita laativat metsänhoitoyhdistysten lisäksi metsäpalveluyritykset sekä metsäfirmat.

Yleisin tila-arvion laskentaan käytetty arviointimenetelmä on summa-arvomenetelmä. Siinä metsätilan arvo määritetään kuvioittain puuston, taimikoiden ja maapohjan arvojen sekä mahdollisen odotusarvon summana.

Arvioinnin lopuksi tehdään kiinteistökohtainen kokonais­arvon korjaus, jossa otetaan huomioon tilan arvoa alentavat tekijät.

”Summa-arvomenetelmä on selkeä ja luotettava arviointi­menetelmä. Maapohjan ja taimikoiden arvo sekä odotusarvokertoimet saadaan aluekohtaisista taulukoista tai laskentaohjelmista, ja puuston hakkuuarvon laskentaan käytetään aluekohtaisia keskihintoja. Subjektiivisesti arvioidaan ainoastaan kokonaisarvon kor­jaus”, Peltola kertoo.

Kokonaisarvon korjausta arvioidessaan metsäasiantuntija ottaa huomioon muun muassa tilan tiestön kunnon, taimikonhoitotarpeet, metsätuhot, vajaatuottoiset kuviot, maapohjan kivisyyden ja soistuneisuuden, puun metsäkuljetusmatkan sekä hallinnolliset kulut. Yleensä kokonaisarvon korjaus on 20–30 prosenttia. Yli 30 prosentin suuruisesta korjauksesta verottaja vaatii kirjallisen selvityksen.

Metsätilan arvon määritykseen voidaan käyttää myös tuottoarvomenetelmää, jossa tulevat puunmyyntitulot ja erilaiset kulut diskontataan nykyhetkeen.

”Tuottoarvomenetelmää käytetään usein silloin, kun metsätila halutaan liittää osaksi yhteismetsää”, sanoo Peltola.

Pienten ja pienehköjen metsä­tilojen kohdalla voidaan tila-­arvion sijaan käyttää verottajan määrittämää metsämaan laskennallista arvoa. Arvot perustuvat maakunnallisiin, keskimääräisiin tilakauppahintoihin ja löytyvät Vero.fi-sivustolta kohdasta Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa.

Laskennallisten arvojen käyttäminen voi houkutella helppouden ja yksinkertaisuuden vuoksi, mutta on hyvä muistaa, että hintataulukot eivät ota huomioon sitä, minkälaista puustoa tilalla kasvaa.

Kun käytetään taulukkohintaa, pinta-alaltaan samankokoiset kiinteistöt ovat samanhintaisia puustosta riippumatta. Kuitenkin juuri puuston määrä vaikuttaa tilan arvoon eniten.

”Jos tilalla on hiljattain tehty runsaasti hakkuita, taulukkoihin turvautuminen voi johtaa liian korkeaan hehtaarihintaan. Tällaisessa tapauksessa kannattaa harkita tila-arvion teettämistä.”

Se, mikä luetaan pieneksi tai pienehköksi metsätilaksi, riippuu tilan maantieteellisestä sijainnista. Lapissa kaikki alle 60 hehtaarin metsätilat kuuluvat ryhmään, Etelä-Suomessa raja on 15 hehtaaria.

Pankit ja metsäfirmat tarjoavat tilan arvon määritykseen laskureita, joissa tilan arvo määritetään kiinteistötunnuksen perusteella. Laskuri käyttää arvion määritykseen pääasiassa Metsäkeskuksen ylläpitämää Metsään.fi-palvelua, josta se hakee tilan puustotiedot.

Pika-arvio on edullinen, nopea ja kelpaa verottajalle, mutta arvion tarkkuudessa voi olla toivomisen varaa. Metsään.fi-palvelussa puustotiedot on kerätty kaukokartoituksen avulla. Vaikka laserkeilaus tuottaa tarkkaa tietoa varttuneista metsistä, taimikoiden osalta kaukokartoitustieto ei ole yhtä tarkkaa.

Epätarkkuuden vuoksi metsäammattilaiset eivät yleensä suosittele pika-arviota metsätilakaupan, perunkirjoituksen tai perinnönjaon pohjaksi. Sukupolvenvaihdoksen suunnittelussa niille voi olla käyttöä.

Nimensä mukaisesti pika-arvio on nopea. Tiedot täytettyään metsänomistaja saa arvion sähköpostiinsa parissa minuutissa. Maastokäynnin vaativan tila-arvion valmistuminen vie aikaa muutamasta viikosta pariin kuukauteen.

Tila-arvioiden hintahaitari on suuri, paristasadasta eurosta tuhansiin euroihin. Lopullinen kustannus riippuu tilan koosta sekä siitä, minkä verran arvio vaatii maastotyötä.

”Maastotyön tarvetta vähentää, jos arvion laatijalla on käytössään tuoretta metsävaratietoa. Esimerkiksi ajantasaista metsäsuunnitelmaa voidaan käyttää pohjana tila-arvion laadinnassa”, Peltola vinkkaa.

Tila-arviolle ei ole virallista voimassaoloaikaa. Mitä pidempi aika on kulunut, sitä enemmän tilan arvokin on muuttunut.

”Oma näkemykseni on, että pari kolme vuotta vanhaa tila-arviota voi vielä käyttää, sillä metsän kasvu pystytään päivittämään siihen ohjelmistolla.”

Voiko metsänomistaja luottaa saamansa tila-arvion laatuun?

Mikäli tila-arvion on tehnyt metsäammattilainen ja laskelmat perustuvat maastokäyntiin, Peltolan mukaan kyllä voi. Tämä ei tarkoita sitä, ettei kahden tila-arvion välillä voisi olla eroja.

”Tila-arvion puustotiedot ovat perinteisesti perustuneet relaskoopilla mitattuihin puuston pohjapinta-aloihin. Kymmenen prosentin arviovirhe puuston tilavuudessa on vielä hyväksyttävän rajoissa. Myöskään laserkeilausaineisto ei ole absoluuttisen totuudenmukaista.”

Sanna Peltola muistuttaa, että mahdollisimman tarkka tila-arvio on metsänomistajan etu.

”Toisinaan kuulee, että on pyydetty esimerkiksi perunkirjoituksen yhteydessä arvioimaan metsän arvo alakanttiin. Tätä ei missään nimessä kannata tehdä. Jos kuolinpesä sitten laittaa tilan myyntiin ja saa siitä huomattavasti enemmän kuin perukirjassa on arvioitu, veroseuraamukset voivat olla perillisten kannalta ikävät.”

Artikkeli on julkaistu Aarteessa 9/2022.