Onko lainarahalla ostettu metsä tuottoisa sijoituskohde?

Luonnonvarakeskuksen laskelmien mukaan metsän nimellinen vuosituotto on ollut tällä vuosituhannella 4,3 prosenttia, inflaatiosta puhdistettu tuotto 3,6 prosenttia vuodessa.

Tuotto vaihtelee metsän sijainnin mukaan. Parhaat vuosituotot on saatu Lapissa ja Pohjois-Pohjanmaalla.

Pankit tarjoavat tällä hetkellä metsän ostoon lainaa 1,7–4,0 prosentin korkohaitarilla. Kun metsätilan kauppahinta on järkevä, tuottaa lainaraha metsässä hyvin – ainakin niin pitkään kuin euriborkorot pysyvät matalina.

Asiantuntijat ennustavat matalien korkojen kauden jatkuvan ainakin tämän vuosikymmenen loppuun asti.

Metsäkiinteistöjen kauppa on käynyt vilkkaana, ja tilojen kysyntää tukevat metsäteollisuuden investointisuunnitelmat. Puun menekin pitäisi kasvaa suuressa osassa maata.

Viime vuoden lopulla tilakauppojen tahti paikoin hieman hidastui. Pankeissa syyksi arvellaan maatalousyrittäjien heikentynyttä taloustilannetta.

Kysynnän tasaantuminen tarjoaa ostajille nyt hyvät mahdollisuudet metsäkauppoihin.

Kaikki pankit rahoittavat mielellään metsän ostoa, sillä metsätila on varma vakuus. Pankkien edustajat ovat yhtä mieltä siitä, että nyt on hyvä aika ostaa metsää – mutta ”liikaa ei pidä innostua eikä ostoksille rynnätä suin päin”.

”Maan ostaminen on aina ollut viisasta. Tällä hetkellä paras hinta-laatusuhde metsien osalta löytyy Oulu–Jyväskylä–Joensuu -linjan pohjoispuolelta. Etelämpänä sekä taajamien läheisyydessä metsämaan hinta on korkeahko”, sanoo S-Pankin maaseuturahoitusjohtaja Jouni Kankaanpää.

Metsä on vaativampi sijoituskohde kuin vaikkapa sijoitusasunto.

”Metsän ostoa harkitsevan on mietittävä tarkasti, sopiiko omistus omaan ja kenties jälkipolvienkin elämäntilanteeseen. Ostajalla tulee olla aikaa ottaa vastuuta metsän hoitamisesta. Pelkän matalan korkotason vuoksi ei metsän ostoon kannata rynnätä”, Kankaanpää varoittaa.

Useimmiten metsää ostavat henkilöt, joilla on entuudestaan jokin sidos metsään. Monille se on tullut perheen metsäomistuksen kautta, toisille metsäalan ammatin myötä.

Tyypillisin metsän ostaja on yli 50-vuotias mies.

Metsätilakauppojen lainoittamisessa Kankaanpää ei näe pankin kannalta erityisen hankalia asioita. Jos lainanottajan taloudellinen tilanne ja vakuudet ovat kunnossa, lainaa saa vaikka koko kauppasummalle.

”Lainan marginaali vaihtelee asiakkaan maksukyvyn, lainan vakuuksien ja mahdollisen kokonaisasiakkuuden mukaan. Metsäluottojen korkomarginaalit liikkuvat meillä 1,7–2,0 prosentin tienoilla”, Kankaanpää kertoo.

Itä-Suomessa toimivan Säästöpankki Optian maa- ja metsätalousasioista vastaava pankinjohtaja Juha-Antti Puurunen kertoo metsäluottojen marginaalin vaihtelevan kahden ja neljän prosentin välillä. OP Ryhmä ja Nordea eivät halua kertoa metsäluottojensa marginaaleista.

Lainojen hinnat eivät minkään pankkiryhmän kohdalla vaihtele ostettavan metsän maantieteellisen sijainnin mukaan.

Lähes kaikissa pankeissa marginaalin suuruuteen vaikuttaa niin sanottu kokonaisasiakkuus. Jos siirtää metsävakuutukset saman finanssiryhmän vakuutusyhtiöön, saa luoton – ja usein myös vakuutukset – edullisemmin.

”Kun tiedämme, että metsät on kattavasti vakuutettu, se antaa myös luoton myöntäjälle turvaa”, perustelee metsäpalvelupäällikkö Petri Kortejärvi OP Ryhmästä.

Metsäluottojen takaisinmaksuaika on tyypillisesti kymmenen vuotta, joskus viisitoista. Toisinaan lainat pystytään maksamaan hakkuutuloilla takaisin jo viidessä vuodessa.

Metsäluotto järjestyy kaikista pankeista yleensä viikon sisällä yhteydenotosta, usein nopeamminkin.

Rahoitusasiantuntijat pitävät ostettavan metsän vakuusarvon määrittämistä tarkkuutta vaativana asiana.

Perusperiaatteena lähes kaikilla pankeilla tuntuu olevan se, että ostettavan metsän vakuusarvoksi määritetään 60 prosenttia joko kauppahinnasta tai metsän markkina-arvosta, mikäli ostohinta poikkeaa alueen normaaleista kauppahinnoista.

”Metsän arvo muodostuu valtaosin tilan puuston määrästä. Uuden metsälain mukaan metsänomistaja voi kuitenkin hakata metsäänsä hyvinkin vapaasti, ja siten metsän vakuusarvo voi alentua nopeasti. Tämä lisää pankin riskiä ja selittää osan lainamarginaalista”, Kortejärvi sanoo.

Osa pankeista varmistaa lainanlyhennykset asettamalla metsäluotolle erityisehdon eli kovenantin, jonka mukaan tietty prosentti puunmyyntituloista pitää käyttää luoton lyhentämiseen.

Metsäpalstojen vakuusarvon määrittelee yleensä metsänhoitoyhdistyksen asiantuntija. Arviot vaihtelevat OP Ryhmän kokemuksen mukaan paljon.

Kortejärvi ehdottaa, että metsän arvon määrittelyssä siirryttäisiin nykyisestä summa-arvomenetelmästä metsävaratietojärjestelmien käyttöön. Sieltä saadaan metsälle tuottoarvo, joka kuvaa paremmin hakkuutuloja. Kortejärven toiveena on, että Metsään.fi-palvelusta muodostuisi kaikkien toimijoiden käytössä oleva, luotettava metsävarojen tietopankki.

”Vapaamman metsänhoidon salliva uusi metsälaki tukee monissa tapauksissa metsästä saatavaa kassavirtaa ja voi parantaa velanhoitokykyä, mutta metsäkiinteistöjen vakuusarvoja se jonkin verran laskee”, huomauttaa asiantuntijajohtaja Timo Jaakkola Nordeasta.

”Kun metsälaista poistui uudistamiskypsyyden alaraja, on mahdollista, että pantinhaltijan käsiin jää lähinnä taimikoita ja uudistamisvelvoitteen piirissä olevia hakkuuaukeita.”

”Mitä lähempänä päätehakkuukypsyyttä metsäpalsta on, sitä vähemmän puustolle voidaan antaa vakuusarvoa. Toisaalta merkittävä osa tilan kauppahinnasta voidaan maksaa nopeasti puukauppatuloilla, mikä vähentää pitkäaikaisen lainan tarvetta”, Jaakkola sanoo.

Säästöpankki Optian Puurunen ja Nordean Jaakkola kertovat, että lainanhakijalla pitäisi olla omaa rahaa tai vapaita vakuuksia vähintään 30 prosenttia metsäpalstan ostohinnasta. Silloin luoton saaminen on suhteellisen helppoa.

Vuonna 2015 vanhoihin yhteismetsiin liitettiin uusia alueita 2 600 hehtaaria. Lisäksi muodostettiin 42 kokonaan uutta yhteismetsää. Yhteismetsien pinta-ala oli viime vuodenvaihteessa jo 616 700 hehtaaria.

Lisääntynyt kiinnostus yhteismetsiin näkyy myös pankeissa. Yhteismetsiä koskevia luottokyselyitä tulee aikaisempaa enemmän.

Vakiintuneiden yhteismetsien lainoittaminen on helppoa, sillä niiden puunmyyntien tulovirta on tasainen. Pienehköjen ja äskettäin perustettujen yhteismetsien lainoittaminen on hankalampaa.

”Pienten yhteismetsien luotottaminen on teknisesti hankalaa, sillä yhteismetsiin ei voi vahvistaa kiinnityksiä. Vakuudet pitää siis löytää muualta”, Kankaanpää kertoo.

Pankeissa yhteismetsien perustaminen ja laajentaminen nähdään pääosin hyvänä kehityssuuntana. Yhteismetsissä puunmyynti on tasaista ja metsänhoidon taso usein parempi kuin yksityismetsissä.

Artikkeli on julkaistu Aarteessa 2/2016.

Avaa artikkelin PDF