Monelle tulee yllätyksenä, että tulipalon sattuessa vakuutuskorvaus voi jäädä pieneksi

Vanhan kotitalon tai vapaa-ajan asunnon omistajalle palovakuutus on tärkeä turva. Yleisimmissä vakuutusmalleissa omistajan on kuitenkin vaikea etukäteen tietää, mitä vakuutus tulipalon sattuessa korvaisi.

Epävarmuus korostuu maaseudulla, missä satavuotias hirsitalo saattaa vaihtaa omistajaa kymppitonneilla, vaikka vastaavan rakennuksen uudisrakentaminen maksaisi satoja tuhansia euroja.

Kauppahinta ei yksin ratkaise vakuutuskorvausta. Enemmän merkitystä on rakennuksen kunnolla juuri ennen vahinkoa.

Tulisijojen ja hormien kunnossapito on tärkeää paitsi palon välttämiseksi, myös talon päivänarvon kannalta. Kuva: Taneli Laine

Vakuutuskielessä pitää erottaa toisistaan jälleenhankinta-arvo, päivänarvo ja käypä arvo.

Jälleenhankinta-arvo tarkoittaa uuden, käyttötarkoitukseltaan vastaavan rakennuksen rakentamiskustannusta. Päivänarvolla viitataan rakennuksen laskennalliseen arvoon ennen vahinkoa. Siinä huomioidaan esimerkiksi talon ikä, käyttö, kunto ja kunnossapito.

Käypä arvo puolestaan tarkoittaa hintaa, jonka kohteesta voisi saada markkinoilla.

Omakotitalot ja mökit vakuutetaan tavallisesti joko täysarvosta tai enimmäiskorvausmäärästä, yleensä osana yhtiön laajempaa pakettia.

Täysarvovakuutuksessa rakennuksen arvo ja korvauksen määrä arvioidaan vahingon jälkeen. Enimmäiskorvausmääräisessä vakuutuksessa korvauksen euromääräinen yläraja sovitaan etukäteen.

Hirsirungon kunto ei riipu iästä. Ehjä ja painumaton runko voi olla täysien pisteiden arvoinen. Kuva: Markku Vuorikari

Kummassakaan tapauksessa sopimuksen mukainen täysi korvaus ei tule automaattisesti. Yleensä täyden korvauksen saaminen edellyttää jälleenrakentamista ja sitä, että palanut talo oli teknistä kuntoa painottavalta päivänarvoltaan vähintään 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta.

Yksinkertaistettuna, talon tulisi olla 50 prosenttisesti uutta vastaavassa kunnossa.

Jos raja alittuu, korvaus määräytyy yleensä päivänarvon perusteella. Joissakin vakuutusehdoissa matala käypä arvo voi vielä rajoittaa korvausta. Ero täyteen korvaukseen voi olla kymmeniä tai satojatuhansia euroja.

Fine Vakuutus- ja rahoitusneuvonnan jaostopäällikkö Jussi Korpelainen.  Kuva: Fine

Mutta miten talonomistaja voi tietää, että oma rakennus on 50 prosenttisessa kunnossa?

”Sopimusehtoja lukemalla se ei selviä. Vaikka vakuutusyhtiöt käyttävät pääosin yhtenäistä laskentatapaa, eivät laskurit ole avoimesti kenen tahansa käytettävissä”, kuvailee Fine Vakuutus- ja rahoitusneuvonnan jaostopäällikkö Jussi Korpelainen.

Osviittaa saa Finen ratkaisusuosituksista. Niiden kohteena olleissa korvauspäätöksissä esimerkiksi talon rungon osuus on usein ollut 20 prosenttiyksikköä. Prosentteja lasketaan rakenteiden eri osille iän ja kunnon mukaan niin, että uudenveroinen rakennus kerryttäisi yhteensä 100 prosenttiyksikköä:

• Sisäpinnat 14 %
• Kalusteet 9 %
• Ikkunat 6 %
• Ovet 6 %
• Väliseinät 3 %
• Vesi ja viemäri 10 %
• Lämmitys 4 %
• Koneellinen ilmanvaihto 4 %
• Sähkö 6 %
• Ulkopinnat 18 %
• Runko 20 %

Etukäteistä laskelmaa omasta talosta on vaikea tehdä. Finen ratkaisukäytäntö kuitenkin antaa vanhan talon omistajalle jonkin verran turvaa. Finen mukaan asutun ja normaalisti kunnossa pidetyn asuinrakennuksen päivänarvon katsotaan lähtökohtaisesti olevan vähintään 50 prosenttia jälleenhankinta-arvosta.

Lähtökohdasta poikkeaminen edellyttää, että rakennuksessa osoitetaan olleen merkittäviä vaurioita tai arvoa alentavia puutteita.

Kuntoarviossa ei voi vähentää pisteitä puuttuvista rakenteista, joita talossa ei kuulukaan olla. Toimittaja Aimo Vainion savusaunassa ei ole sähköä tai vesijohtoa. Kuva: Petteri Kivimäki

Pelkkä rakennuksen ikä ei riitä alentamaan päivänarvoa. Erityisesti rungon ja perustusten on tarkoituskin kestää aikaa hyvin hoidettuina. Jos vakuutusyhtiö arvioi ne huonokuntoisiksi, näkemyksen pitää perustua todettuihin puutteisiin ‒ ei vain rakennusvuoteen.

Myös remontit on otettava laskelmassa huomioon. Esimerkiksi uusittua kattoa, sähköjärjestelmää tai ikkunoita ei voi arvostaa talon alkuperäisen rakennusvuoden mukaan.

Finen vuonna 2024 käsittelemässä tapauksessa vakuutusyhtiö oli määrittänyt talon arvon alueen alhaisten kauppahintojen perusteella. Kunnan heikko kiinteistömarkkina ei kuitenkaan todistanut, että itse rakennus olisi huonokuntoinen.

”Jos tekninen kunto osoittautuu vähintään 50 prosenttiseksi, niin se, että rakennus on ostettu halvalla, ei estä jälleenhankinta-arvon mukaista korvausta”, Korpelainen toteaa.

Omista remonteista ja korjauksista kannattaa olla jotakin dokumentaatiota tallessa. Kuva: Taneli Laine

Toisessa ratkaisussa vakuutusyhtiön laskelma ei huomioinut tehtyjä korjauksia, eikä rungon ja perustusten heikosta kunnosta ollut näyttöä. Fine katsoi korjatun rakennuksen ylittävän ratkaisevan 50 prosentin rajan.

”Kun taloa on asuttu ja normaalisti ylläpidetty, eikä merkittäviä puutteita ole, niin Vakuutuslautakunnan ratkaisuissa laskennallisen päivänarvon ei ole katsottu helposti laskevan alle sen 50:n”, Korpelainen sanoo.

Yli satavuotiaan hirsitalon tapauksessa Fine totesi, ettei hirsirungon ikä saanut yksin alentaa sen arvoa. Iän sijaan arvoa alensivat rungossa selvästi todetut puutteet.

Yleensä ehtoihin kuuluu, että uusiksi rakennettava talo on käyttötarkoitukseltaan vastaava. Puusepän koristelutyötä tuskin vakuutusrahalla uusitaan. Kuva: Lari Lievonen

Vakituisesti asumattomista vapaa-ajan asunnoista on vähemmän ratkaisuja.

”Vähäinen käyttö ei suoraan pudota päivänarvoa alle puoleen. Kunhan mökki on muuten kunnossa.”

Palaneen rakennuksen kuntoa tutkitaan raunioista, valokuvista, omistajan selvityksistä sekä korjaushistoriasta saatavan tiedon avulla. Oman talon remonteista ja hyvästä yleiskunnosta kannattaa olla dokumentaatiota tallella.

Uuden, käyttötarkoitukseltaan vastaavan talon kustannuksiin perustuvan korvauksen saaminen edellyttää tyypillisesti, että talo myös rakennetaan uudelleen. Jos omistaja ei rakenna uutta, korvaus jää yleensä päivänarvon mukaiseksi.

Vakuutusta ottaessa kannattaa miettiä sitä, aikoisiko palon jälkeen vielä rakentaa uudelleen. Kuva: Jyrki Luukkonen

Vanhan suuren päärakennuksen tilalle ei välttämättä haluta samanlaista taloa. Omistaja saattaa rakentaa pienemmän kodin tai jättää kokonaan rakentamatta. Vakuutusta valitessa kannattaakin miettiä etukäteen, mitä täystuhon jälkeen todella tekisi.

Vakuutusyhtiöltä kannattaa myös kysyä, mitä ehtojen mukaan korvattaisiin, jos rakennuksen päivänarvo arvioitaisiin alle puoleksi jälleenhankinta-arvosta. Samalla on syytä selvittää, miten korvaus määräytyisi, jos uutta taloa ei rakennettaisi.

”Jos jokin jää epäselväksi, kannattaa asia selvittää vakuutusyhtiön kanssa ennen vakuutuksen ottamista. Mahdollisia myöhempiä keskusteluja ja riitatilanteitakin ajatellen selkeintä on, jos kysymyksiin on saanut kirjallisen vastauksen”, Korpelainen sanoo.