Yhden metsärahaston vaikeudet herättävät kysymyksiä koko sijoitustoiminnasta

Metsärahastot syntyivät nollakorkojen maailmassa kymmenen vuotta sitten. Perinteisten korkosijoitusten tuotot olivat tuolloin heikkoja, ja sijoittajat etsivät vakaata reaaliomaisuutta.

Tuotto-odotuksiltaan osakemarkkinoita heikompi metsä alkoi kiinnostaa.

Maailma on nyt hyvin erilainen paikka. Siksi onkin mielenkiintoista nähdä, miten metsärahastojen käy.

Institutionaalinen metsäsijoittaminen on hyvin korkoherkkää, koska metsässä pelataan matalilla 3–6 prosentin tuotto-odotuksilla.

Inflaatio ja korkotaso ovat ehtineet heilahdella rajusti jo kahdesti 2020-luvulla: koronakriisin aikana ja Venäjän hyökättyä Ukrainaan.

Jos uskoo varainhoitajien itse raportoimia tuottolukuja, metsärahastot ovat selvinneet 2020-luvun markkinamyllerryksestä varsin kuivin jaloin. Ainoana poikkeuksena on S-Pankin rahasto, johon palataan vielä myöhemmin.

Korot ja inflaatio ovat taas nostaneet päätään, kun Yhdysvallat hyökkäsi helmikuun lopussa Iraniin. Koko maailmantalous on yhä epävarmuuden tilassa.

Metsä näyttäytyy sijoituskohteena juuri nyt kaksijakoisena. Toisaalta se voi olla turvasatama pääomille, jos maailmantalous lähtee syöksykierteeseen.

Puut eivät välitä pörssikursseista vaan kasvavat kuten aina ennenkin. Jos inflaatio on kova, metsä antaa myös siltä suojan. Maan arvo on tupannut nousta ja samoin puun reaaliarvo on pysynyt vähintäänkin samana tai noussut pidemmän päälle.

Toisaalta metsän arvo laskee korkojen noustessa. Metsän voi ajatella erittäin pitkäaikaisena kassavirtakoneena, joka tuottaa keskimäärin saman määrän puuta vuodessa.

Hyvin karkea tapa hahmottaa nykyarvoa on jakaa tuo vuotuinen puusta saatava nettokassavirta sijoittajan tuottovaatimuksella. Mitä korkeampi tuottovaatimus on, sitä matalammaksi sijoituksen nykyarvo laskee.

Tuottovaatimus nousee korkojen mukana, koska sijoittaja vertaa aina sijoituskohdetta vaihtoehtoihin. Jos vähäriskisistä valtionvelkakirjoista saa aiempaa paremman tuoton, myös riskillisemmän sijoituksen on tarjottava korkeampi tuotto ollakseen houkutteleva.

Jos sijoitus on lisäksi tehty velkarahalla, korkojen nousu kasvattaa rahoituskuluja ja heikentää sijoituksen kannattavuutta entisestään.

Metsärahastojen kohdalla ongelmana on, että niiden omaisuutta arvostetaan erilaisilla menetelmillä. Tuotot eivät ole suoraan keskenään vertailukelpoisia.

S-Pankin arvostusmallissa metsän arvo perustuu keskeisesti arvioon sen tulevista kassavirroista. Näiden nykyarvo määräytyy diskonttokoron perusteella. Korkojen noustessa tuotto on heikentynyt.

HS uutisoi aiemmin (5.8.2026), kuinka S-Pankin rahaston merkinnät ovat laskeneet ja lunastukset nousseet. Osuudenomistajien määrä on vähentynyt vajaalla kymmenyksellä vuodesta 2023.

Rahasto myi hiljattain 6 500 hehtaaria metsää CapManin metsärahastolle 24,1 miljoonalla eurolla. OP:n, UB:n ja CapManin metsärahastojen rinnalla S-Pankin rahasto on selkeästi pienin.

Mikäli lunastukset jatkuvat ja vastaavia isoja metsäkauppoja nähdään lisää, on S-Pankin rahastolla vaikea nähdä tulevaisuutta.

Asiasta herää myös laajempi kysymys: Jos S-Pankin heikot luvut johtuvat laskentatavasta, kertovatko muiden paremmat luvut aidosti paremmasta kehityksestä?

Metsärahastoihin sijoittaneiden kannattaa muistaa, että lunastuksia voidaan rajoittaa. Näin kävi asuntorahastojen kanssa.

Kirjoittaja on MT:n taloustoimittaja.