Mika Venho neuvoo ottamaan metsäammattilaisen mukaan maastoon tarkistamaan, pitävätkö metsävaratiedot paikkansa. Kuva: Sanne Katainen
Metsätilamarkkinat ovat muutoksessa – Mika Venho kertoo, mitä ostajien ja myyjien tulisi nyt tietää
Metsätilamarkkinat ovat kokeneet muutoksia ja ostajille avautuu nyt uusia mahdollisuuksia. Suomen Sijoitusmetsien Mika Venho valottaa metsäkiinteistöjen nykytilannetta.Tilaajalle
Mika Venho on Suomen Sijoitusmetsien perustajaosakas, joka on seurannut metsätilakauppoja pitkään. Kuva: Jaana KankaanpääMetsätilamarkkinoilla on kuhissut, kun rahastot ja instituutiot ovat ostaneet tiloja, kunnes korkojen nousu hyydytti rahastojen innon metsätilakauppoihin.
”Instituutiot ostivat parhaimmillaan – tai pahimmillaan – 60 prosenttia metsäkiinteistöistä euromääräisesti mitattuna. Määrä putosi nyt 20 prosenttiin. Se ei voi olla vaikuttamatta hintatasoon”, kertoo Suomen Sijoitusmetsien perustajaosakas Mika Venho MT Livessä.
Vuonna 2021 metsätilojen hinta nousi 11 prosenttia, vuonna 2022 yhdeksän prosenttia ja viime vuonna enää vajaan prosentin. Metsäkiinteistöjen ostojen väheneminen näkyy metsärahastojen vaikutusalueella, esimerkiksi Pohjois- ja Itä-Suomessa.
”Yksityisten ostajien taholta on varmasti patoutunutta kysyntää, kun muutaman vuoden ajan he tekivät tarjouksia, mutta eivät päässeet metsätiloihin kiinni. Nyt on parempi mahdollisuus.”
Venho arvioi, että rahastojen metsätilakaupoissa on meneillään hetkellinen notkahdus, ja osuus tulee taas myöhemmin kasvamaan. Metsätilojen hinta seuraa puun hintakehitystä, joka näyttää hyvältä sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä.
Venhon mukaan vuonna 2009 metsätilojen hinta-arvio oli melko lähellä puuston hakkuusta saatavaa arvoa. Nykyään hakkuuarvon päälle pitää maksaa vielä kymmeniä prosentteja lisää.
”Jos on rahat valmiina ja ei tarvitse maksaa puunmyyntituloilla lainaa, niin itse ostaisin ensiharvennusmetsiä.”
Metsäntutkimuslaitos eli nykyinen Luonnonvarakeskus on arvioinut, että mitä lähempänä uudistushakkuuta metsä on, sitä paremmat tuotot metsätilakaupasta saa.
”Se ei ole koko totuus”, sanoo Venho.
”Jos on rahat valmiina ja ei tarvitse maksaa puunmyyntituloilla lainaa, niin itse ostaisin ensiharvennusmetsiä. Kymmeneen vuoteen ei tarvitse tehdä metsässä mitään.”
Venhon mukaan raha vain kulkee uudistuskypsän metsän läpi, koska suurin osa uudistaa metsän ja myy puut heti.
”Nyt kun puun hintataso on hyvä, niin ammattilaisen neuvo voisi olla, että kannattaa ostaa myös metsätiloja, joissa on välittömiä hakkuutuloja jonkin verran.”
Uudistuskypsääkin metsää ostamalla voi saada esimerkiksi 40 prosenttia metsätilan hankintakustannuksista katettua heti.
Suojelualueet puolestaan eivät ainakaan vielä nosta metsätilan arvoa – päinvastoin.
”Metsäkiinteistömarkkinat lähtee siitä, että vain puuntuotannollisista arvoista maksetaan. Siitä, mikä puun tuottamista häiritsee tai rajoittaa, ei makseta.”
Venhon mukaan on jo 20 vuoden ajan odoteltu, että ekosysteemipalveluista alettaisiin maksaa korvauksia. Hän arvelee, että muutos voi nyt lähteä aiempaa rivakammin liikkeelle.
Pelkästään metsätilan pinta-alaan keskittymisen sijaan kannattaa Venhon mukaan myös miettiä, miten aluetta voi käsitellä.
”Rahastot mielellään ostavat isompia kohteita, koska siinä on skaalaetu”, Venho sanoo.
”Ratkaisevaa on, kuinka isoja alueita pystyy kerralla käsittelemään. Jos on 10 hehtaarin tila pikitien varrella ja koko metsä on samaa käsittelyluokkaa, se voi olla järkevä ostos.”
Sen sijaan 30 hehtaarin tila, jossa on puolen hehtaarin palstoja eri kasvuvaiheissa, voi olla hankalampi investointi. Se sopii paremmin esimerkiksi metsänomistajalle, joka haluaa itse vuosittain päästä tekemään metsänhoitotoimenpiteitä.
”On hyvä sekä ostaa että myydä.”
Kuolinpesät ja yhtymät ovat selvästi yliedustettuja metsätilakaupoissa. Vähemmistössä taas ovat yli 70-vuotiaat myyjät tai yli 100 hehtaarin metsätilat.
Vielä 1990-luvun lopulla metsätiloja ostettiin läheltä asuinpaikkaa, keskimäärin 40 kilometrin päästä, Venho kertoo. Nykyään rahastojen osuus ostajista on merkittävä. Samalla myös hintataso on noussut.
”Ehdottomasti on myös heitä, jotka omistavat jo metsää ja haluavat laajentaa metsätilaa, mutta silloin kun rahastot ostivat valtaosan, he eivät pärjänneet.”
Mika Venhoa haastatteli MT Metsän päällikkö Mia Jouslehto. Kuva: Jaana KankaanpääEnnen metsätilan myyntiä on syytä olla perillä muutamasta asiasta.
”Jos on yhteisomistus, on päivänselvää, että kaikkien pitää haluta myydä. Lähdetäänkö tarjoamaan suoraan tutulle vai käytetäänkö välittäjää?”, Venho sanoo.
Hänen mukaansa metsätietojen luotettavuus on ratkaisevaa.
”Myyjän pitää tietää, mitä myydään, ja ostajan tietää, mitä ostetaan. Suosittelen, että käytetään metsäammattilaista maastossa. Julkiset metsävaratiedot voivat olla oikein, tai voi olla että eivät ole oikein.”
Vaikka metsätilojen hinnat ovat hieman laskeneet, kiinteistöjen hintataso on edelleen historiallisen korkealla. Mitä metsätilakauppoja suunnittelevan kannattaa nyt tehdä?
”On hyvä sekä ostaa että myydä”, Venho vinkkaa.
Metsäpalvelu
Miltä metsäsi näyttää euroissa? Katso puun hinta alueittain ja hintojen kehitys koko Suomessa.
- Osaston luetuimmat
