Maanomistajan oikeudet heikkenivät: ”Lunastuksesta on tullut automaatti, eikä muita vaihtoehtoja edes aidosti tutkita”

Jos kunta tai energiayhtiö haluaa saada haltuunsa maaomaisuutta hankkeilleen, maanomistajan asema nykyisen lunastuslain perusteella ei ole Suomessa kovin vahva.

Ellei yleishyödyllisenä pidettävästä asuinrakentamisesta tai voimalinjojen rakentamisesta maanhankinnassa päästä sopimukseen, voi seurauksena olla pakkolunastus.

Tällöin maanomistaja voi ilman muita neuvotteluja saada kirjeitse ilmoituksen tulevasta lunastusmenettelystä. Maanmittauslaitoksen lunastustoimikunta ratkaisee korvaussumman yleisen lunastuslain käytäntöjen pohjalta.

Korvausmenettely perustuu 1970-luvulta peräisin olevaan yleiseen lunastuslakiin, jonka pykälät heijastuvat laajasti kaikkea ympäristönkäyttöä koskevaan korvaussäätelyyn.

Perustuslaissa omaisuudensuoja edellyttää lunastustapauksessa, että yleinen tarve täyttyy ja maanomistaja saa täyden korvauksen. Lunastuksessa omaisuuttaan menettävän varallisuusasema pitäisi säilyä entisellään.

Vielä ei ole tietoa siitä, tuleeko maanomistajan asemaan muutoksia lähiaikoina. Suomen seuraavaa hallitusta kokoaa kokoomuksen Petteri Orpo (2. vasemmalta).  Kuva: Fanni Uusitalo, valtioneuvoston kanslia

Millä edellytyksillä ja millä korvauksilla yksityiseen omaisuuteen voidaan puuttua, on periaatteellisesti äärimmäisen merkittävä kysymys, professori Martti Häkkänen Turun yliopistosta sanoo.

Hän oli mukana Sipilän hallituksen vuonna 2015 käynnistämässä lunastuslain uudistustyöryhmässä. Marinin hallitus hyväksyi lähinnä tiedoksiantomenettelyjen parantamista, ja nyt uudistuksen jatko on valmisteilla olevan hallitusohjelman esityslistalla.

Häkkästä on valtioneuvoston listan mukaan kuultu myös hallitusneuvottelujen rakennettujen ympäristöjen pöydässä.

Nykylaissa keskeinen ongelma on tapa, jolla arvonmääritysmenetelmiä sovelletaan käytännön tilanteisiin, Häkkänen arvioi.

Korvaussäädöksiin esitettiin muun muassa 0–25 prosentin korotusta lunastuskorvaukseen ja kuntien tekemissä pakkolunastuksissa käytettävien arvonleikkauspykälien kumoamista.

Lunastuksen edellytyksenä on yleinen tarve ja ennen lunastusta on selvitettävä, voidaanko hanke toteuttaa lunastusta lievemmin keinoin. Lisäksi lunastusta ennen on vertailtava sitä, onko lunastuksesta enemmän julkista hyötyä kuin haittaa sen kohteeksi joutuvalle.

”Ongelma on siinä, että oikeuskäytännössä lunastusedellytyksiä koskevat tulkinnat ovat madaltuneet. Lunastuksesta on tullut automaatti, eikä muita vaihtoehtoja edes aidosti tutkita”, Häkkänen sanoo.

Valitustapauksissa lunastukset eivät ole kaatuneet oikeudessa siihen, ettei riittäviä neuvotteluja olisi käyty kuten vaikkapa luonnonsuojelulaissa edellytetään. Häkkäsen mukaan neuvottelut ovat käytännössä olleet kirjeiden lähettelyä – myös kuntien maanlunastuksissa.

”Tämä on liberalisoinut lunastamisen edellytykset, mikä tarkoittaa omaisuuden suojan periaatteen paineen siirtymistä siihen, että täyden korvauksen periaate varmasti toteutuu.”

Häkkäsen mukaan toisistaan poikkeavien kiinteistöjen arviointimenettely sisältää riskin, että omaisuus arvioidaan jopa 50 prosenttia väärin.

”Korotusprosentti takaisi oikeudenmukaisesti tällöin, ettei korvaus koskaan jää alle täyden korvauksen periaatteen.”

Ruotsissa korotusprosentti on 25, mikä vähentää väärän arvioinnin riskiä. Alankomaissa korvaus määritetään vasta sitten, kun kunta on kaavoittanut maan.

”Toinen ongelma on se, miten korvausperuste on muotoiltu laissa. Nyt ei voida määrätä korvausta lunastajan saamasta hyödystä. Hyöty tarkoittaa esimerkiksi kunnan lunastuksella kaavoittaman maan myynnistä saamaa hyötyä, jolle ei anneta arvoa korvauksessa.”

Toimintaympäristö on muuttunut 1970-luvulta siten, että nykyisin taustalla on usein kaupallista toimintaa. Myös kuntien maanhankinnassa ja kaavamonopolissa on kiinteistöbisneksen piirteitä.

Vaikka lunastusta ei käytettäisi usein, esimerkiksi kunnat tekevät vuosittain noin 500–800 maanhankintakauppaa ostamalla sitä yksityiseltä.

Näissä on taustalla usein lunastusmahdollisuus. Kauppahinnat määräytyvät ennakoitujen lunastuskorvausten mukaisesti. Tilastojen mukaan lunastuskorvauksia suoritetaan vuosittain noin 5–8 miljoonaa euroa koko maassa, mitä Häkkänen pitää mitättömänä summana valtakunnan tasolla.

Lunastusmenettely heijastuu myös sopimuksella hankittuihin maanostoihin. Jos kunta harjoittaa aktiivista maanhankintaa, kauppahintatilastoon kertyy tietoja vain kunnan itsensä tekemien kauppojen pohjalta. Näin kunta kontrolloi myös lunastuskorvausten tasoja vertailukauppoihin perustuen.

”Pakkolunastusten sijaan tärkeätä olisikin luoda maanomistajalle kannusteita kehittää maata, mikä olisi yleisesti hyödyksi. Nähdäkseni tämä edellyttää muutosta nykyiseen korvaussääntelyyn.”