Metsärahastot palaavat huipulta arkeen ‒ kaksinumeroisia tuottoprosentteja kannattaa katsoa varauksella

Vuosi sitten kysyttiin, miten metsärahastojen käy korkojen noustessa ja inflaation kiihtyessä. Nyt tiedämme ainakin lyhyen aikavälin vastauksen.

Hyvin kävi.

Vuosi 2022 oli metsärahastoille erittäin hyvä, osin jopa ennätyksellinen. S-Pankin metsärahaston rahastonhoitaja Timo Hakulinen innostuu luonnehtimaan viime vuotta metsäsijoittamisen kulta-ajaksi.

Sitä todistavat myös tuottoprosentit, jos vaikka verrokiksi otetaan Helsingin pörssi, jonka yleisindeksi laski 16 prosenttia. Samaan aikaan Suomessa toimivat metsärahastot tuottivat 6–17 prosenttia. Vanha hokema metsän inflaatioturvasta piti paikkansa metsärahastoissa.

Kaksinumeroisiin tuottoprosentteihin pitää kuitenkin suhtautua pienellä varauksella. Esimerkiksi OP Metsänomistajan 15,9 prosentin tuotto oli rahaston kahdeksanvuotisen historian paras. Siitä puolet eli 7–8 prosenttia tuli niin sanotusta perussalkusta ja toinen puoli poikkeuksellisesta ja kertaluontoisesta osakkeiden arvonnoususta. Rahasto omistaa puuta tuottavan ja hakkuuoikeuksien myyntiä harjoittavan Tornator Oyj:n osakkeita. Viime vuonna Tornatorin Suomen metsien arvostusmenetelmää muutettiin niin, että se perustuu jatkossa markkinatransaktioihin.

OP Metsänomistaja muistaa osuuksiensa omistajia maksamalla nettotuloksesta tuotto-osuutena 1,7 prosenttia. Se on saman verran kuin vuosi sitten.

Toinen varaus on tehtävä rahastojen väliseen tuottojen vertailuun, koska rahastot laskevat tuottojaan eri menetelmillä. UB Metsä käyttää tuottoarvomenetelmää, jossa arvioidaan tulevat kassavirrat ja diskontataan ne nykyarvoon. Sen sijaan esimerkiksi S-Pankki ottaa huomioon tuottolaskelmissaan myös metsäkiinteistöjen arvonmuutokset vuosineljänneksittäin. Tämän perusteella sijoittajan ei kannata hötkyillä yhden kvartaalin perusteella, vaan seurata kehitystä pidemmällä sihdillä.

Nyt kun varaukset tuottojen arvioimisessa on käsitelty, niin mistä hyvät tuotot syntyivät? Keskeinen selitys on metsäsektorin yleinen korkeasuhdanne. Puukauppa oli vilkasta ja hinnat korkealla. Kun vielä Venäjän puuntuonti katkesi pakotteiden takia ja puun hinta lähti nousuun, niin se lisäsi rahastojen kassavirtoja.

Rahastojen näkökulmasta vuosi oli kaksijakoinen. Nollakorkomaailmassa ennen kesälomia metsätilojen hinnat nousivat ja odotukset hintojen noususta olivat jopa toteutuneita kovemmat. Puun hintaodotukset valuivat kiinteistöjen hintoihin.

Lomien jälkeen epävarmuus alkoi iskeä metsätilakauppaan muun muassa korkojen nousun takia. Ostajien ja myyjien näkemykset tilojen arvosta alkoivat etääntyä.

”Kun tähän lisätään puun hinnannousu ja puumarkkinoiden vahva imu, niin kokonaiskuva metsäpalstojen hinnoittelussa on hieman sotkuinen. Epävarmuutta oli ja on edelleen”, OP Metsänomistajan rahastonhoitaja Tapio Tilli toteaa.

Keskeiset Suomessa toimivat rahastot haalivat viime vuonna merkittävästi lisää metsäpalstoja. Ne ostivat lähes 75 000 hehtaaria metsää. Se tarkoitti kolmanneksen kasvua vuotta aiempaan. Kasvusta suurin osa osui Suomeen, mutta myös Baltiaan ja Espanjaan.

Sijottajat luottavat edelleen metsään. Siitä kertoo rahastojen pääoman ja nettomerkintöjen kasvu. Metsärahaston sijoitussihtinä pidetään ainakin viittä vuotta ja siihen ohjataan jo pelkästään sillä, että lyhyissä sijoituksissa lunastuspalkkiot ovat 3–5 prosenttia, mutta pienenevät tai poistuvat kokonaan sijoitusjakson pidentyessä.

Kuluvasta vuodesta rahastonhoitajat eivät odota samanlaista kulta-aikaa kuin viime vuodesta. Tuotot palaavat lähemmäksi niin sanottua perusuraa, jossa painottuvat puukauppa, puuston kasvu ja puustovarannon arvonmuutokset. S-Pankin Hakulinen on jopa tyytyväinen, jos meno hieman rauhoittuisi ja rahasto voisi keskittyä perusliiketoimintaan.

Lisätuottoja metsärahastot odottavat maanvuokrasopimuksista tuulivoimayhtiöiden kanssa. Esimerkiksi OP-Metsänomistaja on vuokrannut noin 120 eli noin joka kymmenennen metsätilaansa tuulivoimatuotantoon. S-Pankki Metsällä sopimuksia on muutamia kymmeniä. Toistaiseksi näillä vuokratuilla mailla ei pyöri tuulimyllyjä, mutta sähköntuotannon odotetaan alkavan 2–3 vuoden kuluttua.

Tuulimyllyjen käynnistyminen nostaa yksittäisten tilojen arvoa ja ennen kaikkea tuo rahastoille vakaata vuokrakassavirtaa kymmeniksi vuosiksi. Sopimukset ovat 30–40-vuotisia ja usein niissä on vielä kymmenen vuoden optio päälle.