Kaksi osti metsää, kaksi myi – metsärahastot kulkevat eri suuntiin

Se mikä menee ylös, tulee aikanaan myös alas.

Näin kävi viime vuonna S-pankin metsärahastolle, jonka tuotto sukelsi melkein 18 prosenttia miinukselle. Sama rahasto oli tuottojen kärjessä melkein 17 prosentin kasvulla vuonna 2022.

Muiden rahastojen tuotot osuivat 5–10 prosentin haarukkaan viime vuonna. Tuotot ovat rahastojen ilmoittamia.

Periaatteessa samasta alla olevasta sijoituslajista samoilla markkinoilla pitäisi pitkässä juoksussa irrota samaa suuruusluokkaa olevat tuotot.

Eroja syntyy muun muassa rahastojen muista sijoituksista tai maantieteellisistä painotuksista. Osa rahastoista omistaa metsiä myös ulkomailla, osa pelkästään Suomessa. Niin ikään rahastojen kulut vaikuttavat tuottoon.

Metsäkiinteistömarkkinoihin erikoistuneen Suomen Sijoitusmetsät oy:n osakas ja toimitusjohtaja Mika Venho kommentoi rahastovuotta MT:n pyynnöstä.

”Kehitys menee ihan oikeaan suuntaan tuottojen lähestyessä toisiaan. Oli ennakoitavissa, että näin tulee käymään”, Venho sanoo.

Avoimien metsärahastojen tapauksessa eroja syntyy ennen kaikkea toisistaan poikkeavista arvonmääritystavoista.

S-Pankin salkunhoitajan Timo Hakulisen mukaan rahaston viime vuoden arvonmuutosta selittää pitkien korkojen noususta tullut tuottovaatimusten kiristyminen, joka realisoitui toteutuneiden kauppojen kautta arvostuksiin.

S-Pankki Metsän kiinteistöt arvostetaan niiden markkina-arvoon neljä kertaa vuodessa. Markkinahinta perustuu metsätiloista tehtyihin kauppoihin. Määrityksessä yhdistetään maanmittauslaitoksen kauppahintatilastoja ja korkokantaa.

”Arvostusmallimme eroaa kilpailijoista. Se reagoi nopeammin markkinamuutoksiin kuin monen muun toimijan mallit”, Hakulinen toteaa.

Rahastoon sijoittaneille Hakulinen sanoo, että metsä on pitkäjänteinen sijoituskohde.

”Arvostusten vaihtelu johtuu korkoympäristöstä, ei metsien kasvun tai hoidon heikkenemisestä.”

Op Metsänomistajan metsäkiinteistöjen arvostus lasketaan neljä kertaa vuodessa perinteisestä summa-arvomenetelmästä johdetulla laskentatavalla. UB Metsä käyttää tuottoarvomenetelmää.

Op Metsänomistajan tuottoa selittää metsänkasvun ja hakkuutulojen lisäksi rahaston joulukuussa tekemä voitollinen kiinteistökauppa sekä metsäyhtiö Tornatorin arvonkehitys. Rahasto omistaa viisi prosenttia Tornatorista.

Avoimet metsärahastot ovat viime vuosina ostaneet metsäkiinteistöjä, mutta viime vuonna Op Metsänomistaja myi noin 10 000 hehtaaria metsiään Tornatorille. Salkunhoitaja Tuomas Jelosen mukaan kaupan taustalla oli salkun normaali kierrättäminen, jota aiempina vuosina ei ole päästy tekemään.

”Markkinoilla oli runsaasti volyymia suhteessa aiempiin vuosiin ja kaikenlaisille tiloille on kysyntää, sillä markkinassa on yksityisten ostajien lisäksi instituutioita. Se mahdollistaa isompienkin kokonaisuuksien kauppojen syntymisen”, Jelonen arvioi.

Myyntilaidalla oli myös S-Metsä, jonka omistamien metsien määrä väheni noin 5 700 hehtaaria.

”Aiempien vuosien voimakkaiden ostojen jälkeen painopistettä on siirretty metsien kasvukunnon vahvistamiseen ja hoitovelkojen purkuun”, Timo Hakulinen sanoo.

Hänen mukaansa rahasto on myynyt vuosittain markkinatilanteen ja rahaston kassanhallinnan tarpeiden mukaan. Myyntejä tehdään sekä yksittäisistä kohteista että isommista kokonaisuuksista.

Capman Dasos ja UB Metsä lisäsivät metsäomaisuuttaan. Capman Dasos osti 4 100 hehtaaria ja UB Metsä runsaat 2 200 hehtaaria. Sen omistus ylitti 100 000 hehtaarin rajan.

”Ostimme uusia metsäkiinteistöjä ostajalle suotuisassa markkinatilanteessa. Osa hankinnoista rahoitettiin velkapääomalla”, salkunhoitaja Kari Kangas kertoo.

Kankaan mukaan puolet nykyisestä 80 miljoonan euron lainamäärästä on uutta. Se otettiin strategisesti hyvän markkinan hyödyntämiseksi. Rahasto aikoo jatkaa metsäkiinteistön hankintoja tänä vuonna.

Velkaa ottivat myös muut rahastot. Op Metsärahastolla oli vuoden lopussa velkaa 60 miljoonaa euroa. Lainapääoman määrä kasvoi 20 miljoonaa euroa.

Jelonen sanoo, että velan määrä on kasvanut maltillisesti.

”Rahaston velkavipu on ollut historiallisesti matala ja on sitä edelleen. Velan käyttö ei liity lunastuksiin tai niihin varautumiseen, vaan on osa normaalia salkunhallintaa”, Jelonen toteaa.

S-Pankilla oli lainaa 20 miljoonaa vuoden lopulla. Vuotta aiemmin sitä ei ollut lainkaan. Capman Dasosilla oli velkaa 80 miljoonaa euroa.

Velan kasvun ohella toinen rahastojen viime vuotta yhdistävä piirre oli käteisen määrän kasvu. Se ei ole sattumaa, sillä Finanssivalvonta on patistellut rahastoja huolehtimaan likvidien varojen riittävästä osuudesta.

Esimerkiksi Op:n metsärahastolla käteistä oli 12 prosenttia omaisuudesta, kun vuotta aiemmin sitä oli 3 prosenttia. S-Pankilla käteisen osuus kasvoi 6 prosentista 14 prosenttiin.

”Tulokseltaan hyvän ja strategisesti järkevän kaupan yhteydessä oli perusteltua vahvistaa likvidien varojen osuutta”, Op:n Jelonen sanoo.

UB Metsässä kassan osuus laski, mutta nopeasti rahaksi muutettavien korkosijoitusten määrä kasvoi. Yhdessä kassan kanssa niiden osuus oli kymmenen prosenttia.

”Korkosijoituksissa ollut pääoma liittyy kassanhallintaan ja lainan noston ajoitukseen. Sitä puretaan sitä mukaa kun kiinteistöhankinnat toteutuvat”, Kangas selvittää.

Rahastot eivät ole vielä päättäneet kevään tuotonmaksuista. On kuitenkin tiedossa, että Op Metsänomistaja maksaa sijoittajilleen palautuksia myyntivoitosta, joka syntyi Tornatorille myydyistä metsistä.