Kahdella metsärahastolla hurjat tuottoerot alkuvuonna

Kahdella suurelle yleisölle tarjottavalla metsärahastolla oli hurjat tuottoerot tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla.

Kummankin rahaston sijoitukset ovat suurimmaksi osaksi itäisen Suomen metsissä, mutta niillä oli käsittämättömän suuret erot tuotossa.

Toisen neljänneksen raportissaan OP-Metsänomistaja ilmoittaa vuoden tuotokseen 11,2 prosenttia, kun taas S-Pankki Metsä kertoo vuoden tuotokseen -11,2 prosenttia.

Kolmas suurista yleisölle myytävistä avoimista rahastoista on UB Metsä. Se raportoi 8,8 prosentin tuottoa vuodessa.

Rahastojen arvostuksen pitäisi mitata metsämaan markkinahintaa. Puun hinta on noussut paljon vuoden 2022 jälkeen, mutta metsämaan markkinahinta on pysynyt käytännöllisesti paikallaan. Tätä heijastaa esimerkiksi Conifer Consultingin ylläpitämä tilasto, joka seuraa metsämaan ja puun hinnan kehitystä.

”Matemaattisesti laskettuna rahastojen nettotuoton pitäisi olla noin kolmen prosentin tasoa vuosilta 2023–2025. Tiettyä marginaalia toki on, mutta markkinoilla ei ole tapahtunut mitään niin suuria alueellisia muutoksia, mikä selittäisi kovin suuria tuottoeroja”, sanoo Conifer Consulting oy:n toimitusjohtaja Mikael Beck.

S-Pankki Metsän salkunhoitaja Timo Hakulinen toteaa, että kuluva ja viime vuosi ovat poikenneet rahaston edellisistä 4–5 vuodesta.

”Rahaston arvo on tosiaan tullut alkuvuoden aikana alaspäin. Eikä viime vuosikaan ollut varsinainen nousun vuosi”, Hakulinen kirjoittaa sähköpostivastauksessaan.

S-Pankki Metsän kiinteistöt arvostetaan niiden markkina-arvoon neljä kertaa vuodessa. Rahaston sääntöjen mukaan sen tekee Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistöarvioitsija. Markkinahinta perustuu metsätiloista tehtyihin kauppoihin.

”Käytännössä ulkopuolinen kiinteistöarvioitsija on koittanut pysyä markkinan mukana, kun riskitön korko on noussut ja markkinoiden tuottovaade kasvanut institutionaalisissa kaupoissa.”

Kahden viime vuoden aikana on tehty suhteellisen vähän isoja metsätilakauppoja.

”Nyt reilun vuoden sisään isojen markkinaehtoisten kiinteistökauppojen lukumäärä on viimein kasvanut riittävän isoksi. Näin on saatu riittävä määrä vertailuhintoja ja sitä kautta pystytty paremmin määrittämään markkinan hintatasoa.”

Toisin sanoen S-Pankin ulkopuolinen kiinteistöarvioitsija nosti arvostuksissa käytettävää korkokantaa vastaamaan paremmin markkinan hinnoittelua.

”Meillä ei käytetä pelkkää korkokantaa arvostuksissa, vaan se yhdistetään maanmittauslaitoksen kauppahintatilastoihin. Puhdas korko ei anna suoraa kuvaa arvostuksesta”, Hakulinen tarkentaa.

Rahasto ei kerro tarkkaa arvostuksen osana käytettyä korkokantaa , mutta Hakulisen mukaan se asettuu kolmen ja neljän prosentin väliin.

Tuoreimmissa arviokirjoissa S-Pankki Metsän metsähehtaarin arvoksi tulee noin 5 900 euroa.

OP-Metsänomistajan uuden salkunhoitajan Tuomas Jelosen mukaan 11,2 prosentin tuotto perustuu useaan tekijään. Hän listaa muun muassa puuston biologisen kasvun ja puun hintamuutokset, jotka vaikuttavat rahaston arvostukseen viiden vuoden keskikantohintojen kautta.

”Korkea puun hinta on kasvattanut puunmyynnistä saatavia tuottoja vuoden aikana tehdyissä hakkuissa. Puumarkkinan kiristyminen ja puun kasvanut kysyntä näkyvät metsätilojen suotuisana kehityksenä”, Jelonen summaa.

OP Metsänomistajan metsäkiinteistöjen arvostus lasketaan neljä kertaa vuodessa perinteisestä summa-arvomenetelmästä johdetulla laskentamenetelmällä. Rahasto käyttää Keskuskauppakamarin hyväksymää arvioitsijaa.

Summa-arvomenetelmä on yleisesti käytetty metsän hinnan määrittelyssä. Siinä metsän käypä arvo saadaan laskemalla yhteen puuvarannon ja taimikoiden arvo.

Summa-arvomenetelmää tuntevat sanovat, että se on periaatteessa yksinkertainen, mutta siinäkin on ”joustokohtansa”.

Esimerkiksi arvonmäärityksessä käytetyllä puun hinnalla on suuri merkitys. OP Metsänomistaja käyttää yhtä valtakunnallista hintaa, joka perustuu Luonnonvarakeskuksen tilastoihin.

”Valtakunnalliseen yhden hinnan käyttöön on päädytty, koska puun hinnassa ei ole Luken tilastojen mukaan suurta alueellista vaihtelua”, Jelonen kirjoittaa.

Taimikoiden arvostuksessa Etelä- ja Pohjois-Suomessa käytetään eri arvoja.

Toinen mahdollinen joustokohta ovat erilaiset odotusarvokertoimet.

”Kuten säännöissä on mainittu, arvonmääritys perustuu puuston hakkuuarvoon. Silloin ei käytetä odotusarvokertoimia, eikä kokonaisarvonkorjausta”, Jelonen vastaa.

OP Metsäomistajan metsien hehtaarihinta viimeisissä arviossa oli runsaat 3 300 euroa.

Rahastojen lisäksi yhteismetsät ovat lisänneet suosiotaan vaihtoehtona suoralle metsänomistukselle. Esimerkiksi Lähi-Tapiola yhteismetsän nettisivujen mukaan sen kokonaistuotto viime vuonna oli 8,8 prosenttia.

Metsäsijoittamisessa korostuu nyt sijoittajan oman selvitystyön merkitys. Raha on hyvä konsultti ja korkean puunhinnan pitäisi näkyä myös vahvana kassavirtana sijoittajalle.

Kirjoittaja on MT:n toimittaja.