Paljonko on metsäni rahallinen arvo oikeasti?

Metsän arvon määrittämiseen löytyy useita keinoja, mutta kuinka luotettavia ne ovat?

Yhden arvon koko Suomen puustolle antaa Luonnonvarakeskus (Luke), jonka uuden metsätilinpidon mukaan puuston arvo Suomen 19,2 miljoonalla metsähehtaarilla on 110 miljardia euroa. Paljaalle maalle arvoksi kerrotaan 46 miljardia arvoa. Luvut on laskettu vuodelta 2023.

Laskelman mukaan keskimääräisen metsähehtaarin arvoksi tulee siis 8 125 euroa. Tämä on yksi arvo suomalaiselle metsälle, mutta se ei tietenkään sovi yksittäisen metsätilan arvonmääritykseen.

Toisenlaisia arvoja metsähehtaarille saadaan Verohallinnon perintö- ja lahjaverotuksen arvostamisohjeesta. Siinä julkaistaan marras–joulukuussa metsähehtaarin arvot kiinteistöjen kauppahintatilastointiin perustuen aina seuraavalle vuodelle maakunnittain.

Arvostamisohjeen osoittamat arvotkaan eivät tietenkään osu kohdalleen yksittäisten metsätilojen osalta kuin korkeintaan keskimäärin.

Verohallinto on lähtenyt siitä, että lahjan tai perinnän saaja ei ole velvollinen hankkimaan metsäarviota verotuspäätöstä varten. Verottaja suosittelee kuitenkin metsäarvion hankkimista, mutta toisaalta se hyväksyy myös erilaisten metsänarvolaskureiden osoittaman arvon. Ne perustuvat yleensä julkiseen metsävaratietoon, mutta laskennan perusteita ei yleensä tarkemmin avata.

Metsäalan toimijoiden mielestä luotettava arvo metsälle saadaan vain maastossa mitattuun tietoon perustuvalla metsäarviolla. Arvion tekijöiden työjäljessäkin on kuitenkin usein eroja, mikä on aivan inhimillistä.

Alpo Arvioitsija saa käyväksi arvoksi 120 000 euroa ja Alma Arvioitsija 140 000 euroa. Molemmat arviot ovat yhtä oikeita, ja tämä täytyy vain hyväksyä. Kysymys on kuitenkin arviosta, ei absoluuttisen arvon määrittämisestä.

Ainakin yksityismetsätaloudessa käytetyin arviomenetelmä on edelleen niin sanottu summa-arviomenetelmä. Kuitenkin jo pelkästään summa-arviomenetelmään kiinteänä osana kuuluvan kokonaisarvonkorjauksen erilainen soveltaminen voi johtaa 20 prosentin eroon käyvässä arvossa.

Osa arviontekijöistä perustelee kokonaisarvonkorjauksen pienentämistä vetoamalla metsätilojen markkinahintoihin. Tämä ei mielestäni ole perusteltua, sillä summa-arviomenetelmällä pyritään tuottamaan, kaikkine puutteineenkin, arvio metsätilan metsätaloudellisesta arvosta.

Markkinahinnan arviointiin sopivat muut menetelmät, tuottoarvomenetelmä ja edelleen kauppahintamenetelmä. Tuottoarvomenetelmässä metsätalouden nettokassavirrat diskontataan nykyhetkeen valitulla tuottovaatimuksella, ja tämä onkin sen heikkous.

Mitä tuottovaatimusta tulisi nyt käyttää? Metsätilamarkkinassa tyydyttiin nollakorkoaikana hyvin alhaiseen tuottoon, ja sen seurauksena metsätilojen arvo ja edelleen markkina-arvo nousivat hyvin korkeaksi.

Metsätilan markkina-arvo selviää luotettavasti ainoastaan laittamalla tila myyntiin ja odottamalla tarjouksia. Tämä tapa sopii tietysti vain aitoihin myyntitilanteisiin. Jokainen metsätila on oma yksilönsä, ja vaikka metsätilat käyvät hyvin kaupaksi, niin on hyvä, että verohallintokin hyväksyy vakiintuneet arviomenetelmät arvonmääritykseen.

Rahoittajan näkökulmasta arviomenetelmälle on tarkkuuden ja luotettavuuden lisäksi muitakin vaatimuksia. Pankit joutuvat arvioimaan vakuuksia luoton takaisinmaksun aikana useasti, jopa vuosittain. Tällöin tärkeäksi kriteeriksi muodostuvat myös arvion hinta ja arvioinnin nopeus.

Aarteen kolumnisti, metsänhoitaja ja metsänomistaja Petri Kortejärvi työskentelee metsäasiantuntijana finanssialalla.