Kuka on vastuussa, jos asunnosta löytyy kosteusvaurio tarkastuksen ja kaupan jälkeen?
Lain mukaan myyjä on vastuussa asunnon kunnosta. Huomaamatta jäänyt vika voi johtaa korvausvastuuseen.Tilaajalle
Talon myyjän tulee olla perillä mahdollisista ongelmista kuten kosteusvaurioista pesutiloissa. Tietämättömyys ei poista vastuuta. Kuvituskuva. Kuva: Petteri KivimäkiAsuntokaupan kuntoriidoissa vastuu jakautuu useimmiten myyjän ja ostajan välille, ja kuntotarkastajan korvausvastuu on harvinainen. Näin kertoo kiinteistökauppoihin erikoistunut asianajaja Leena Laurila.
Laurilan mukaan tyypillisin riitatilanne liittyy piilevään eli lakitermein salaiseen virheeseen, joka paljastuu vasta kaupanteon jälkeen. Kyse on usein esimerkiksi rakenteiden sisällä olevasta kosteus- tai homevauriosta.
”Jos löytyy isompi yllättävä vaurio, johon ostaja ei ole voinut varautua ja josta aiheutuu huomattavia kustannuksia, se kuuluu yleensä myyjän vastuulle salaisena virheenä”, Laurila sanoo.
Seuraamuksena on tavallisesti hinnanalennus ostajalle.
Kuntotarkastaja voi joutua vastuuseen, mutta tämä on poikkeuksellista. Laurilan mukaan oikeustapauksia on tiedossa vain muutama, ja niissä tarkastus on tehty selvästi puutteellisesti.
”On jäänyt havaitsematta vaurioita tai virheitä, jotka ammattilaisen olisi pitänyt nähdä tai joista olisi pitänyt mainita raportissa. Kaikkia virheitä ei kuitenkaan voida havaita pintapuolisessa tarkastuksessa, eikä kyse ole lähtökohtaisesti tarkastajan laiminlyönnistä.”
Käytännössä ostajan on juridisesti helpompi esittää vaatimuksia myyjälle kuin kuntotarkastajalle. Tämä johtuu maakaaren mukaisesta myyjän vastuusta myös salaisista virheistä.
”Kuntotarkastaja ei aiheuta talon vaurioita, vaan kysymys on siitä, mitä hänen olisi pitänyt havaita. Lisäksi pitää osoittaa tarkastajan huolimattomuudesta aiheutunut vahinko. Nämä on oikeudellisesti hankalampi osoittaa”, Laurila toteaa.
Kuntotarkastusraportti on silti keskeinen asiakirja riidoissa. Raportissa mainitut puutteet tulevat ostajan tietoon ennen kauppaa, eikä niihin voi myöhemmin vedota virheinä. Toisaalta raportista puuttuvat tiedot voivat tukea ostajan vaatimuksia.
”Se on tärkeä asiakirja arvioitaessa sitä, onko talossa virhe, josta ostaja voi esittää vaatimuksia myyjälle”, Laurila sanoo.
Riitoja syntyy vuosittain runsaasti, tosin kaikki eivät päädy oikeuteen. Arvioiden mukaan kiinteistökauppariitoja on yli tuhat vuodessa. Sen sijaan kuntotarkastajiin kohdistuvat vahingonkorvausvaatimukset ovat harvinaisia, ja nekin ratkeavat usein sovinnolla.
”Aina on mahdollista, että rakenteisiin on muodostunut vaurioita, joita ei voida havaita ilman laajempia tutkimuksia.”
Laurila korostaa, että perusteellinen kuntotarkastus ja mahdolliset lisätutkimukset ennen kauppaa ovat sekä ostajan että myyjän etu.
”Jos lisätutkimuksia suositellaan esimerkiksi vaurioepäilyn vuoksi eikä ostaja vaadi niitä tehtäväksi, riski jää ostajalle. Silloin virheeseen ei voi enää myöhemmin vedota.”
Täydellistä varmuutta tarkastus ei kuitenkaan anna varsinkaan vanhemmissa taloissa.
”Aina on mahdollista, että rakenteisiin on muodostunut vaurioita, joita ei voida havaita huolellisessakaan kuntotarkastuksessa ilman laajempia tutkimuksia.”
Artikkelin aiheet- Osaston luetuimmat
