Marko Pirttilä (vas.) ja Marko Perttula ovat kokeneita kuntotarkastajia. Tämä tiilitalo oli myynnissä Huittisissa. Kuva: Juha SinisalohuittinenKaikki näytti olevan kunnossa, kunnes yksi asia herätti epäilyksen ‒ nämä asiat tutkitaan talokaupan kuntotarkastuksessa
Kokeneet kuntotarkastajat kertovat, missä piilevät vanhan omakotitalon vaaranpaikat.TilaajalleKuntotarkastusta pidetään yhtenä asuntokaupan tärkeimmistä dokumenteista. Sen avulla sekä myyjälle että ostajalle tulisi käydä selväksi, missä kunnossa myytävä kiinteistö on. Pankit eivät myönnä lainaa, jollei löydy raporttia asunnon kunnosta.
Mitä kuntotarkastus sitten pitää sisällään? Maaseudun Tulevaisuus lähti seuraamaan asuntokaupan yhteydessä tehtävää tarkastusta Huittisiin.
Kohdekiinteistö on 1990-luvulla rakennettu kahitiilitalo. Tarkastusta tekevät Tehokuivaus oy:n kartoittajat Marko Pirttilä ja Marko Perttula.
Paikalla ovat myös asunnon myyjät Anne-Marie ja Petri Koivisto, ostaja Rita Merkiene sekä Huittisten Koti-Ikkuna oy:n kiinteistönvälittäjä Pekka Heikkilä.
”Sisäilmaongelmista puhutaan paljon, ja ihmiset ovat valveutuneita. Tututkin uskaltavat sanoa, jos talossa haisee erikoiselta.”
Talon sisäilma on ensimmäinen asia, johon tarkastaja kiinnittää huomiota astuessaan sisällä. Tässä kohteessa vastaan ei tule huomiota herättäviä tuoksuja.
Marko Pirttilällä on useiden vuosien kokemus sisäilmaongelmien sekä kosteusvaurioiden tutkimisesta. Hän pystyy jo aistinvaraisesti havaitsemaan rakennusten mahdollisia riskitekijöitä.
Joissakin kuntotarkastuksissa on ilmennyt tilanteita, joissa ostaja eikä myyjä eivät ole tienneet talon ongelmista. Pirttilä on kuitenkin kyennyt arvioimaan, ettei rakennuksen kunto ole täysin moitteeton.
Omistaja tottuu helposti kotinsa hajuun.
”On näitä tapauksia ollut, mutta nykyään yhä vähemmän. Sisäilmaongelmista puhutaan paljon, ja ihmiset ovat valveutuneita. Tututkin uskaltavat sanoa, jos talossa haisee erikoiselta”, Pirttilä sanoo.
Mieheltä löytyy liuta sertifikaatteja, kuten rakenteiden kosteuden mittaaja, rakennusten lämpökuvaaja, tiiviyden mittaaja sekä asbesti- ja haitta-aineasiantuntija.
Talon viralliset paperit ja piirustukset eivät vastaa aina todellisuutta. Kuva: Juha SinisaloKuntotarkastus alkaa alkuhaastattelulla. Siinä käydään läpi asunnon tärkeitä tietoja ja dokumentteja: lämmitysjärjestelmät, ilmanvaihto, viemäri, putkisto, tehdyt remontit, järjestelmien iät, kunto ja tiedossa olevat puutteet.
Varsin tyypillisesti jokin asia voi olla virheellinen talon papereissa. Esimerkiksi tässä kohteessa energiatodistuksessa lukee asunnossa olevan koneellinen tulo- ja poistoilma. Hyvin pian kuitenkin huomataan, että vain poistoilma on koneellinen.
Toinen tarkastajista, Marko Perttula, kaivaa laukustaan kosteusmittarin ja tablettitietokoneen. Hän alkaa käydä läpi märkätiloja: keittiön, vessat, pesuhuoneen ja saunan.
”Pintamittarilla mitataan vesipisteiden läheltä riskipaikat. Jos löydän kosteutta jostain, en rupea sen laajuutta tai syytä tutkimaan tässä kohtaa. Totean, että tällainen on löydetty, ja suosittelen raportissa erillistä kosteuskartoitusta”, Perttula kertoo.
Mittari havaitsee kosteuden vain pinnasta, ja sen toiminta perustuu sähkönjohtavuuteen.
”Lukema ei oikeastaan suoraan kerro märkyydestä, sillä eri materiaalit johtavat eri tavoin sähköä. Lukemien vaihtelu samassa materiaalissa kertoo kosteudesta.”
Perttula räpsii tabletillaan kuvia ja tekee samalla muistiinpanoja.
Kaikista vesipisteistä otetaan pintamittaukset ja kuvat. Kuva: Juha Sinisalo
Marko Perttula tarkastaa vesieristeen kuntoa lattiakaivosta. Kuva: Juha SinisaloKeittiö ja vessa vaikuttavat hyvältä. Seuraavaksi siirrytään pesuhuoneeseen, jossa kosteusvaurioita yleisimmin esiintyy.
”Tosi usein pesuhuoneessa löytyy hieman kohonneita arvoja lattiakaivon ympäriltä, mutta se ei tarkoita välttämättä, että olisi mitään ongelmaa. Vesieristeen ja laatan välissä saa olla hieman kosteutta”, Perttula selittää.
Kosteusvauriot kylpyhuoneessa eivät välttämättä johdu rakennusvirheistä. Vaurio voi syntyä myös huolimattomasta käytöstä.
”Kaivon tukkeutuminen aiheuttaa ongelmia. Hiukset ja muut roskat patoavat kaivoa ja nostavat vedenpintaa. Kun vedenpinta nousee vesieristeen tasolle, se pääsee kastelemaan eristeen ja pintarakenteen välissä olevaa rakennekerrosta.”
Perttula tarkistaa vesieristeen ja vahvikkeen kunnon. Lattian ja seinän silikonitiiviste hieman repsottaa, mutta muuta huomautettavaa ei löydy.
”Sellaista näkee paljon, että saumoja ei ole tiivistetty tai tiivisteisiin on tullut reikiä. Silloin kosteus pääsee sisään tosi nopeasti. Pienestä reiästä vesi voi kiertää lattianrajaa pitkin koko pesuhuoneen.”
Saunassa harvemmin on kosteusvahinkoja. Perttulalle on tullut kuitenkin vastaan tapauksia, joissa saunaa ei ole vesieristetty.
Suuri osa kuntotarkastuksesta tehdään silmämääräisesti. Kuva: Juha Sinisalo
Tarkastajilla on mukanaan rakennusmiesten työkaluja, mutta läheskään aina niille ei ole käyttöä. Kuva: Juha SinisaloHuoneet, joissa ei ole vesipisteitä, käydään läpi aistinvaraisesti. Kosteusmittauksia pinnoista tehdään vain, jos on aihetta epäilykseen.
Kuluneisiin pintoihin ja listoihin, auenneisiin jiireihin tai haljenneisiin tapetteihin ei kuntotarkastuksessa kiinnitetä huomiota.
”Ne ovat sellaisia kosmeettisia asioita, joilla ei ole asunnon teknisen kunnon kanssa mitään tekemistä. Niistä emme ole kiinnostuneita”, Perttula selittää.
Jos asunnossa ilmenee riskirakenne, se joko tarkastetaan kuntotarkastuksen yhteydessä tai annetaan kehotus lisätutkimuksiin.
Huittisten tapauksessa osassa taloa on valesokkeli, joka on riskirakenne. Tämän vuoksi vaatekomeroon lattiarajaan sahataan reikä, josta tarkastetaan alaohjauspuun kunto.
”Reiät tehdään aina myyjän ja ostajan suostumuksella, ja niille on aina perusteet. Huvikseen reikiä ei sahailla”, Pirttilä kertoo.
Ostaja, myyjä ja välittäjä tulevat seuraamaan avausta, sillä tämä on tarkastuksen kriittisin osa. Kaikki ovat täysin hiljaa, kun Markot kopeloivat alajuoksusta puupalaa irti.
”Kuivalta näyttää”, sanoo Pirttilä, ja tunnelma vapautuu. Tulos piikkikosteusmittarista todistaa myös rakenteen kuivuuden.
Pelkän kosteuden pystyisi mittaamaan myös pienestä reiästä, mutta tämä ei tarkastajien mukaan kertoisi koko totuutta. Jos puu on ollut joskus märkä, sitä ei todeta mittarilla, vaan rakenne on nähtävä omin silmin.
Marko Perttula kaivaa alajuoksusta lohkaistua puupalaa. Kuva: Juha Sinisalo
Piikkikosteusmittari ottaa puun sisältä tarkan lukeman eikä anna vain suuntaa-antavia arvoja kuten pintamittari. Kuva: Juha Sinisalo
Marko Pirttilä esittelee vaatekomeroon tehdystä aukosta otettua kuivaa näytepalaa taloa ostavalle Rita Merkienelle. Kuva: Juha SinisaloPuutteitakin löytyy. Alajuoksun alla ei ole kapillaarikatkoa, esimerkiksi huopakaistaa, joka estäisi kosteuden kapillaarisen nousemisen.
”Ulkopuolen täytyy pysyä kuivana. Salaojituksen toiminnasta on pidettävä huolta, jotta maakosteus ei ala tekemään kiusaa”, Pirttilä selittää ostajalle.
Vaatekaapin kynnyslistan alta porataan reikä lattialaattaan. Reiällä varmistutaan siitä, että pohja on rakennuskuvien mukainen — päällä betoni ja alla styroksi.
Tarkastajille tulee välillä vastaan tapauksia, joissa talon alkuperäiset rakennuspiirustukset eivät vastaa olemassa olevia rakenteita.
Pohjalaattaan porataan reikä, jolla varmistetaan alapohjan olevan piirustuksien mukainen. Kuva: Juha SinisaloJos porauksesta olisi käynyt ilmi, että talo olisi kaksoisbetonilaatalla, täytyisi riskirakenteesta tehdä kosteusmittauksia.
Seuraavaksi tarkastusta jatketaan ulkona. Perttula silmäilee katon, ulkoverhoilun, sokkelin ja salaojitukset. Pieni rappeuma yhdessä kohtaa sokkelia voi antaa vihiä kosteudesta. Pinnoitus halkeaa, kun vesi jäätyy ja laajenee. Muutoin näyttää hyvältä.
Sadevesikaivot ja salaojaputket vilkaistaan nopeasti. Kuva: Juha Sinisalo
Rapauma ulkopinnassa voi antaa vihjeen paikallisesta kosteudesta. Kuva: Juha SinisaloPerttula pitää erityisen hyvänä sitä, että taloa ympäröi soramaa eikä nurmikko.
”Monesti näkee, että nurmikko kasvaa taloa vasten. Se pitää sokkelia jatkuvasti kosteana.”
Tontti viettää vahvasti alaspäin, ja sitäkin tarkastajat pitävät positiivisena. Vedet pääsevät kulkeutumaan hyvin pois.
Ulkosivun tarkistamisen jälkeen Perttula kapuaa katolle ja sukeltaa kattoluukusta yläpohjaan. Yläpohjasta tarkistetaan aluskate ja piipun läpiviennit. Kuten kaikkialla muuallakin samalla haetaan merkkejä kosteudesta.
”Monesti näkee, että nurmikko kasvaa taloa vasten. Se pitää sokkelia jatkuvasti kosteana.”
Viemärin tuuletusputki ei saa loppua yläpohjaan. Putkesta tulee vesihöyryä, joka aiheuttaa kosteuden tiivistymistä rakenteisiin. Myöskään korvausilmaputken pää ei saa olla yläpohjassa. Sisään tuleva ilma ei ole tällöin puhdasta.
Katolta alas tultua tarkastetaan autotalli sekä varastotila. Samalla katsotaan lämminvesivaraajan ja sähkökaapin ikä ja kunto.
Katon kuntoa arvioidaan myös silmämääräisesti. Lumi kuitenkin vaikeutti sitä tällä kertaa. Kuva: Juha Sinisalo
Yläpohjan rakenteet näyttävät hyvältä. Kuva: Juha Sinisalo”Viemäreitä ei ruveta tarkastamaan tällaisessa laattatalossa, koska se ei ole mahdollista. Rossipohjaisessa talossa, jossa viemärit menevät alapohjassa, siellä kuuluu kontata läpi ja katsoa”, Pirttilä sanoo.
Pienillä paikkakunnilla kuntotarkastukset tehdään yleensä asuntokaupan yhteydessä.
Pirttilä pitää hyvänä sitä, että tarkastuksessa ovat mukana ostaja ja omistaja.
”Siinä voi kysyä saman tien, jos jokin asia mietityttää. Olen ihmetellyt sitä, että ostajat eivät aina tule paikalle. On outoa, että tehdään koko elämän suurin sijoitus, eikä sen tarkastusta tulla katsomaan. Sitten kun ostetaan muutaman tonnin auto, niin koko kylä tulee potkimaan renkaita.”
Kuntotarkastajat pitävät hyvänä, että ostaja osaa vaatia heiltä vastauksia. Vain sillä tavoin asiat tulevat selväksi. Kuva: Juha SinisaloLopuksi tarkastajat keräävät väen kuulolle ja antava yhteenvedon löydöksistä.
Kaiken kaikkiaan talo on hyväkuntoinen, mutta ilmanvaihto vaatii selvittämistä.
Tuloilman putkien päitä ei löydetty, eli ei ole varmuutta siitä, mistä ilma tulee rakennukseen. Putket täytyisi kuvata. Riskinä voi olla, että ilma tulee yläpohjasta eikä silloin ole puhdasta.
Kiinteistövälittäjä Pekka Heikkilä kertoo, että pienillä paikkakunnilla kuntotarkastukset tehdään yleensä asuntokaupan yhteydessä, kuten tässäkin tapauksessa.
”Myyntiajat ovat niin pitkiä, että tarkastus voi olla liian vanha pankille sitten, kun ostaja löytyy. Isoissa kaupungeissa, joissa asuntojen kiertoajat ovat lyhyitä, kuntotarkastus tehdään monesti ennen myyntiin laittamista.”
Heikkilä painottaa, että kuntotarkastus on tärkeä yhtä lailla niin myyjälle kuin ostajallekin. Puutteiden löytyminen kaupan jälkeen tietää ongelmia ja huonosti nukuttuja öitä kaikille.
Markot Pirttilä ja Perttula antavat lopuksi yhteenvedon tarkastuksesta. Kuva: Juha Sinisalo
Vasemmalta talon ostajat Rita Merkiene ja Gabriele Letkauskiene, myyjät Anne-Marie ja Petri Koivisto sekä kiinteistönvälittäjä Pekka Heikkilä. Kuva: Juha SinisaloArtikkelin aiheet- Osaston luetuimmat
