Korkojen nousu puraisi metsätilakauppaa – kallistunut lainaraha karkotti velalla toimineita ostajia
Metsäpalstojen hinnannousu on jatkunut, mutta nousuvauhti on hiljentynyt.Tilaajalle
Puun hinta pitää metsän hinnan nousussa, mutta nousuvauhti hiljenee. Kuva: Hanne ManeliusKorkojen nousu on laukaissut kiinteistösijoittamisen riskit. Luottoluokittaja Moody’s pudotti kesäkuussa asuntosijoitusyhtiö Saton ja kiinteistösijoitusyhtiö Cityconin luottoluokituksen ensimmäiseen roskalainaluokkaan.
S-Pankin päästrategi Lippo Suominen totesi Kauppalehden haastattelussa (KL 26.6.23), että korkojen nousu on märkä rätti kiinteistöyhtiöille ja kiinteistösektorilla nähdään selkeää uudelleenhinnoittelua. Nollakorkojen aikana kiinteistöyhtiöt saivat sitä paremman tuoton, miten enemmän ne pystyivät ottamaan velkaa.
Metsien omistaminen on viime kädessä kiinteistösijoittamista. Tarttuvatko asunto-, toimitila- ja kauppakeskussijoittamisen uhat myös metsäsijoittamiseen?
Toistaiseksi näyttää siltä, että ei ainakaan yhtä rajusti, mutta korkojen nousu on viime kuukausina muuttanut myös metsäkauppaa ja -sijoittamista.
Halpa raha on houkutellut sijoittajia metsäostoksille ja palstojen hinnat ovat nousseet viime vuosina merkittävästi. Suomen Sijoitusmetsät Oy:n toukokuussa julkaiseman selvityksen mukaan metsämaan keskimääräisten hehtaarihintojen kasvu kiihtyi selkeästi vuoden 2019 jälkeen. Vuodesta 2021 vuoteen 2022 reaalinen hintamuutos oli 6,8 prosenttia.
Velalla metsiä ovat ostaneet muun muassa ulkomaiset sijoittajat, kuten metsärahastot. Suomen Sijoitusmetsien metsätietopäällikkö Eero Viitanen on havainnut, että velkarahan kallistuminen on vähentänyt niin ulkomaisten instituutioiden kuin jonkin verran myös kotimaisten ostajien kiinnostusta.
”Aktiivisia toimijoita on vähemmän liikkeellä kuin aiemmin”, Viitanen tiivistää.
Niin ikään S-Pankin Metsä -rahaston rahastonhoitaja Timo Hakulinen toteaa metsätilakaupan rauhoittuneen. Se johtuu sekä korkojen noususta että sijoittajien tuottovaatimusten noususta.
Ulkomaiset lainarahalla sijoittavat instituutiot ovat pääsääntöisesti poistuneet tarjouskilpailuista. Lisäksi paikalliset pienempiä palstoja velkavivulla ostaneet yksityishenkilöt ovat jääneet pois. Tämä muutos koskee noin 300 000–400 000 euron palstoja.
Kun aktiivisia toimijoita on vähemmän ja korkojen nousu on nostanut pääoman tuottovaadetta, niin joko edessä on metsämaan hintojen lasku?
”Markkina on rauhoittunut ja hintatason nousu on tullut maltillisemmaksi. Metsäkiinteistöjen ostajia on liikkeellä aiempaa vähemmän, hintataso on järkevöitynyt ja ylilyöntejä tarjouksissa nähdään harvemmin”, Viitanen sanoo.
Metsän hintaveturina on kohonnut puun hinta. Puun hinta etsinee juuri nyt pysyvämpää korkeampaa tasoa, varsinkin kuitu- ja energiapuussa.
”Ymmärtääkseni emme ole näkemässä vain lyhytaikaista piikkiä, vaan korkeampi taso jää pysyväksi”, Viitanen arvioi.
Hänen mukaansa kaikki metsäsijoittamisen perusasiat ovat edelleen paikoillaan.
”Metsä on ja tuottaa, vaikka muu talousmarkkina hälisisi ympärillä. Se on edelleen vakaampi vaihtoehtoinen sijoituskohde kuin esimerkiksi asuin- ja liikekiinteistöt.”
UB Metsän rahastonhoitaja Kari Kangas toteaa, että metsän kysyntä ylittää edelleen tarjonnan. Tämä niin sanottu ylikysyntä nostaa metsän hintaa, vaikka nousutahti on rauhoittunut. Kankaan mukaan hinnat nousevat nyt hieman alle inflaation.
”Hyvä puun hinta pitää kysyntää yllä. Meillä puun ja metsämaan hinnat eivät kulje yhtä tiukasti käsi kädessä kuin esimerkiksi Virossa. Suomessa hinnat vaan nousevat”, Kangas sanoo.
Piensijoittajat voivat omistaa metsää avoimien metsärahastojen kautta. Rahastojen säännöissä otetaan kantaa velan käyttöön.
Suomessa toimivissa muutamissa avoimissa rahastoissa säännöt mahdollistavat 50-100 prosentin velkaantumisen kokonaisvaroista. Sen päälle säännöissä usein annetaan lupa esimerkiksi kolmanneksen lainaan toimintaan liittyvään erityiseen lyhytaikaiseen tarpeeseen, kuten metsän hankintaan.
S-Pankin metsärahaston Hakulisen mukaan rahastolla ei ole lainkaan velkaa.
"Olen pyrkinyt välttelemään sitä rahaston alusta asti, koska jossain vaiheessa kelkka kääntyy ja niinhän siinä sitten kävi. Ostoksia on tehty metsästä tulleella kassavirralla ja niin aiotaan toimia jatkossakin. Se helpottaa riskienhallintaa avoimessa rahastossa”, Hakulinen sanoo.
OP-Metsänomistajan salkunhoitaja Tapio Tillin mukaan rahastolla on velkaa noin yhdeksän prosenttia rahaston sijoitusvarallisuudesta eli 40 miljoonaa euroa. Lainasta puolet on suojattu koronnousun varalle.
”Maksoimme kuukausi sitten lainaa pois kuusi miljoonaa euroa”, Tilli sanoo.
UB Metsän Kankaan mukaan rahastolla on noin kymmenen prosenttia lainaa.
Artikkelin aiheetMetsäpalvelu
Miltä metsäsi näyttää euroissa? Katso puun hinta alueittain ja hintojen kehitys koko Suomessa.
- Osaston luetuimmat
