Tuulivoimahankkeissa tehdään 30–40 vuoden sopimuksia – Aarre kysyi asiantuntijoilta, mitä metsänomistajan kannattaa huomioida sopimusneuvotteluissa

1. Minkä verran Suomessa on tällä hetkellä tuuli­voimaloita?

Edunvalvontajohtaja Matias Ollila, Suomen uusiutuvat ry: Vuoden 2023 lopussa Suomessa oli 1 601 tuulivoimalaa, ja vuosien 2024–2025 aikana valmistuu muutama sata lisää. Arvioin, että ensi vuoden lopussa tuulivoimaloiden määrä voi ylittää kahden tuhannen voimalan rajan.

2. Mikä on niiden yhteinen energian­tuotantokapasiteetti?

Ollila: Vuoden 2023 lopussa tuulivoimaloiden kapasiteetti oli lähes 7 000 megawattia. Tänä vuonna uutta kapasiteettia rakentuu noin 1 000 MW ja vuonna 2025 noin 1 500 MW. Kantaverkkoyhtiö Fingrid on arvioinut, että vuonna 2027 kapasiteettia olisi 11 000 MW.

Tämän vuosikymmenen loppuun mennessä tuulivoima saattaa nousta Suomen merkittävimmäksi sähköntuottajaksi ja ohittaa ydinvoiman.

3. Minkä verran uusia tuulivoimaloita Suomeen mahtuu ja rakennetaanko ne maalle vai merelle?

Ollila: Energiateollisuuden vision mukaan vuonna 2040 Suomessa voisi olla 7 500 tuulivoimalaa, mikä tarkoittaa 20:tä tuulivoimalaa tuhatta neliökilometriä kohden. Esimerkiksi Tanskassa tuulivoimaloita oli vuoden 2023 lopulla 138 kappaletta tuhatta neliökilometriä kohden. Lähtökohtaisesti täällä on tilaa uuden kapasiteetin rakentamiseen.

Lähivuosina tuulivoimaloita rakennetaan vielä paljolti maalle. Merituulivoima alkaa suuremmissa määrin toteutua vasta 2030-luvulla. Tämä johtuu siitä, että hankkeiden suunnitteluun kuluu useita vuosia, jopa kymmenen vuotta.

4. Millä tavoin metsän­omistaja hyötyy siitä, jos hänen maalleen rakennetaan tuulivoimala?

Energia-asiantuntija Anssi Kainulainen, MTK: Tuulivoiman hankekehittäjä maksaa metsänomistajalle vuokratuloa maankäytöstä. Hankekehittäjät suosivat vuokrasopimuksia sen sijaan, että ne ostaisivat maata, sillä tuulivoimahankkeiden kehityskaari voi kestää useita vuosia. Vuokramalli tarjoaa joustavuutta tilanteisiin, joissa hanke myydään eteenpäin.

Maanosto-optiot ovat harvinaisia, eivätkä ne yleensä ole suositeltavia epäselvien sopimusehtojen vuoksi.

5. Miten merkittävästä taloudellisesta hyödystä on kyse?

Kainulainen: Vuokratulot voivat olla merkittäviä. Yksittäisen tuulivoimalan kohdalla puhutaan vuosittain kymmenistä tuhansista euroista. Jos metsänomistajan maalle rakennetaan useita voimaloita, vuokratulot kasvavat vastaavasti, jolloin kokonaistuotto voi moninkertaistua. Tuulivoimasta saatava vuokratulo on tavallisesti huomattavasti suurempi kuin alueen metsätaloudesta saatava tuotto.

6. Millaisia ovat hankkeiden sopimusmallit, ja millaisista asioista niissä sovitaan?

Kainulainen: Tuulivoima­hankkeiden sopimusmallit ovat laajoja ja yksityiskohtaisia, jopa 15–20 sivun kokonaisuuksia. Niissä määritellään vuokrasopimuksen ehdot sekä korvaukset tuotantoajalle. Korvaukset perustuvat yleensä tuotannon määrään, mutta niihin sisältyy myös minimikorvaus, joka määräytyy yleensä tuotantokapasiteetin mukaan. Sopimusehdoissa voi olla jonkin verran vaihtelua, mutta esimerkiksi indeksiehdot ovat vakiintuneet ja käytännössä aina mukana.

Sopimukset kattavat myös hankekehitysajan menettelyt eli sen ajan, joka kuluu ennen kuin tuulipuisto saadaan tuotantoon. Lisäksi sovitaan ennallistamisvakuuksista eli siitä, millaiseen kuntoon alue palautetaan hankkeen päätyttyä sekä ennallistamiseen liittyvistä menettelyistä ja rahoituksesta.

Koska sopimukset ovat moni­mutkaisia ja pitkäaikaisia, on suositeltavaa käyttää apuna asiantuntijaa kuten tuulivoima­hankkeisiin erikoistunutta juristia. On hyvä varmistaa, että asiantuntijalla on aiempaa kokemusta tällaisista sopimuksista.

Tuulivoimahankkeet vaativat maan vuokraamista usealta eri maanomistajalta, jotta voidaan luoda yhtenäinen ja toimiva kokonaisuus. Tästä syystä on järkevää, että maanomistajat keskustelevat keskenään ja muodostavat neuvottelukunnan, joka vie asioita eteenpäin heidän yhteiseksi hyödykseen.

7. Miten tuulivoimala­hanke vaikuttaa tilan arvoon ja metsän­omistajan oikeuksiin ja päätösvaltaan oman maansa suhteen?

Kainulainen: Tuulivoimalahankkeen vaikutus tilan arvoon riippuu useista tekijöistä. Keskeistä on se, missä vaiheessa hanke alkaa vaikuttaa tilan arvoon. Pelkkä sopimuksen laatiminen ei välttämättä nosta tilan arvoa varsinkaan, jos hanke ei koskaan toteudu. Kun hanke on luvitettu, tilan arvo yleensä kasvaa. Kun tuotanto on alkanut, tilan arvo voidaan määrittää diskonttaamalla vuokratoiminnasta tulevaisuudessa saatavat tulot nykyhetkeen.

Luvitettu tuulivoimalahanke voi myös rajoittaa tilan käyttömahdollisuuksia. Esimerkiksi pysyvän asutuksen rakentaminen hankealueen läheisyyteen voi olla mahdotonta. Tällaiset vaikutukset on hyvä ottaa huomioon sopimusneuvotteluissa.

Sopimus tuulivoimahankkeesta vaikuttaa metsänomistajan päätösvaltaan ensisijaisesti hallintaoikeuden siirtymisen kautta. Hanke ei voi edetä ilman, että hallintaoikeus rakennettavaan osaan tilasta on järjestetty. Tietyt maa- ja metsätalouden valtion tuet on sidottu hallintaoikeuteen. Niiden selvittäminen etukäteen on tärkeää, jotta vältytään mahdollisilta takaisinperinnöiltä tai muilta ennakoimattomilta ongelmilta.

Sopimuksessa sovitaan myös siitä, että metsänomistajan normaalia oikeutta hyödyntää maata, kuten metsätalouden harjoittamista, metsästystä ja maa-ainesten ottamista, ei heikennetä.

Hankealueesta suurin osa pysyy metsämaana. Voimaloiden rakennuspaikat muuttuvat rakennusmaaksi, ja niille määrätään kiinteistövero. On tärkeä sopia, kuka kiinteistöveron maksaa. Yleensä tämä vastuu jää vuokralaiselle.

8. Miten metsän­omistaja voi varmis­tua siitä, että hanke etenee sujuvasti?

Kainulainen: Ensin on tärkeää selvittää, kenen kanssa sopimus tehdään ja keitä toimijoita on taustalla. On olennaista varmistaa, että näillä tahoilla on riittävä kyky ja resurssit viedä hanke läpi tuottavasti. Kokemukset ovat osoittaneet, että taustatoimijoilla ei aina ole riittävää kapasiteettia hankkeen toteuttamiseen.

Sopimuksen rakentamisessa on otettava huomioon, että se on käytännössä toimiva ja mahdollistaa hankkeen etenemisen. On tärkeää, että sopimus ei jää vain paperille, vaan sen on oltava rakenteeltaan sellainen, että se tukee hankkeen kehitystä ja toteutusta. Tämä vaatii selkeitä ehtoja ja menettelyjä, jotta osapuolet tietävät vastuunsa ja oikeutensa.

9. Mikä on kilpailu­tuksen merkitys tuulipuisto­hankkeissa?

Kainulainen: Kilpailutuksella on merkittävä ja kasvava rooli, ja parhaat tuulivoimalahankkeet ovat kilpailutettuja. Kun maanomistajat neuvottelevat johdonmukaisesti ja keskitetysti, heidän neuvotteluvoimansa kasvaa.

Keskitetty lähestymistapa mahdollistaa paremman aseman hankkeiden kilpailutuksessa, jolloin maanomistajat voivat saada parempia sopimusehtoja ja valita luotettavimmat hankekehittäjät.

10. Miten tulisi ottaa huomioon tuulivoima­hankkeiden yli­suku­polvisuus?

Kainulainen: Tuulivoimala­hankkeissa kyse on 30–40 vuoden sopimuksista, ja tavallista on, että hanke ei päättyessään ole enää samojen maanomistajien ja vuokralaisten käsissä, jotka sopimuksen allekirjoittivat. Sopimuksiin on syytä suhtautua vakavasti, sillä ne siirtyvät ehtoineen tilan seuraavalle omistajalle.

11. Millaisia riskejä tuulivoima­hankkeisiin liittyy metsänomistajan näkö­kulmasta?

Kainulainen: Suurin riski liittyy siihen, ettei ota asioista selvää etukäteen. Tieto on valtaa myös tuulivoimahankkeissa.

12. Miten tuuli­voimalan purkaminen ja maa-alueen ennallis­taminen otetaan huomioon vuokra­sopimuksissa?

Ollila: Tuulivoimalan tekninen käyttöikä on noin 35 vuotta. Suomessa tuulivoimaloita on purettu joitakin kymmeniä. Purkamisesta vastaa tuulivoimalan omistaja, ja vuokrasopimuksessa määritellään selkeät vastuut ja velvoitteet purkamisen osalta.

Nykyisenä maan tapana on se, että sopimuksissa on purku­vakuus vahvistamassa luottamusta siihen, että omistaja kantaa vastuunsa voimalan käytön päättyessä.

Tuulivoimalat ovat täysin kierrätettävissä, ja niiden osille on olemassa jälkimarkkinat. Ennallistamisen osalta voidaan ensin selvittää, onko alue hyödynnettävissä jatkossakin tuulivoiman tuotantoon. Mikäli ei ole, alue metsitetään.

Kainulainen: Julkisuudessa on keskusteltu laajasti siitä, voisiko maanomistaja joutua maksumieheksi ennallistamisessa, mikäli vuokralainen tekee konkurssin. Tilannetta ei olla vielä oikeudessa koeponnistettu, eikä sitä kannata pyrkiä koeponnistamaan.

Suositeltavaa on sopia vakuuksista, jotka ovat vuokralaisen mahdollisessa konkurssitilanteessakin vuokranantajan käytettävissä.

Artikkeli on julkaistu Aarteessa 10/2024.