Tuulivoima voi kasvattaa metsätilan arvoa yllättävästi – opiskelija kehitti arvonmääritykseen kaivatun mallin

Metsämaan arvonmäärittelyssä mahdollisen tuulivoiman osuus on jäänyt vähälle huomiolle.

Esimerkiksi tilakauppaa varten tehtyyn arvioon on saatettu kirjata, että ”Alueelle on suunnitteilla tuulivoimaa” tai ”Alueella sijaitsee tuulivoimapuisto, josta vuotuinen vuokra on xx euroa”.

Tilannetta helpottaa metsätalousinsinööriksi valmistuvan Rami Mattilan opinnäytetyö Metsätilojen arvonmääritys tuulivoima-alueilla.

”Tuulivoima voi kasvattaa metsänomistajan omaisuuden arvoa merkittävästi. Jos tuulivoimala osuu omalle tilalle, sen vuokratuottojen nykyarvo voi 35 toimintavuoden ajalta olla satatuhatta euroa tai ylikin”, Mattila kuvailee.

Arvonnousu riippuu siitä, missä vaiheessa tuulivoimahanketta ollaan. Alkuvaiheessa metsän tuoton päälle tuleva lisäarvo voi olla vaikkapa muutama tuhat euroa kymmenen hehtaarin esimerkkitilalla.

Varsinaisen voimalainvestoinnin jälkeen puhutaan Mattilan mukaan tavanomaisen metsätilan kohdalla helposti jo kymmenien tuhansien eurojen arvonnoususta.

Tuulivoiman tuotoista puhuttaessa kannattaa muistaa alan tulonjaon periaate. Se, jonka maalle tuulimylly nousee, voi saada esimerkiksi 30 prosenttia korvauksista, ja loput 70 prosenttia jaetaan niin sanotun tuulenottoalueen eli ympäristön maanomistajille.

Nykyiset tuulivoimalat ovat entisiä suurempia ja pitkäikäisempiä, mikä on nostanut hankkeiden arvoa tuulivoimapuiston maanomistajille. Kuva: Jyrki Johannes Tervo

Mattila kehitti mallin, jolla tuulivoimainvestoinnin arvo maanomistajalle voidaan määritellä. Malli perustuu nettonykyarvon laskentaan, jolla puustonkasvukin arvotetaan.

Puustonkasvu on kuitenkin ennustettavan vakaata, mitä taas tuulivoimalan toteutus ja sähköntuotanto eivät aina ole. Voimalahankkeessa on monta vaihetta, joissa päätös voi kumoutua. Valmiinkin voimalan kohdalla arvoon vaikuttaa, onko se uusi vai ollut toiminnassa esimerkiksi kymmenen vuotta.

Valmisteilla olevien tuulivoimahankkeiden osalta Mattila sisällyttää arvonmääritykseen todennäköisyyslaskentaa, joka ottaa huomioon kaavoitus- ja lupariskit. Skenaarioanalyysilla taas tarkastellaan sähkön hintaa tulevaisuudessa.

Näin Mattilan malli vastaa tietyin varauksin myös siihen, miten arvotetaan tuulivoiman liikevaihtosidonnaisia vuokramalleja, jotka hämmentävät osaa metsänomistajista.

”Opinnäytetyön taustoituksena löytyy myös kattavasti tietoa esimerkiksi tuulivoimaloiden odotetuista elinkaarista ja kapasiteettikertoimista”, Mattila toteaa.

Tuulivoimahankkeisiin liittyvillä epävarmuuksilla on hänen mukaansa suuri merkitys odotettujen kassavirtojen arvolle ja sitä kautta metsämaan arvolle.

Mattilan luoma malli on ensimmäinen julkinen tuulivoiman arvonmääritysmalli.

"UB:n metsärahasto on työstänyt tuulivoimasopimusten arvonmääritysmenetelmiä omaan käyttöön. Muista kokonaisvaltaisista malleista en ole kuullut.”

Opinnäytetyötään varten Mattila haastatteli lukuisia alan asiantuntijoita: tuulivoimakuntien edustajia, merkittävimpien tuulivoimakehittäjien johtoa, suurimpien metsärahastojen salkunhoitajia sekä rahoitustieteen ja Tapion asiantuntijoita.

Tuulivoimahankekuntien kaavoituksesta ja rakennusluvista vastaaville viranhaltijoille Mattila teki kyselyn, jossa tiedusteltiin, miten odotukset kaavoitus- ja lupariskeistä peilautuvat toisaalta valtavaan hankekehitysmassaan, toisaalta Fingridin sähkömarkkinavisioihin.

Mattilalla on ollut hyvät lähtökohdat perehtyä aiheeseen, sillä hänellä oli ennestään kauppatieteiden maisterin tutkinto ja tuntumaa tuulivoima-alaan.

Rami Mattilan opinnäytetyö löytyy täältä.