Maatilojen kiinteistökaupat hidastuneet oleellisesti — tietyt kohteet käyvät silti hyvin kaupaksi

Maatilojen kiinteistökaupat sakkaavat.

Maatilojen kohdalla on aivan sama tilanne kuin omakotitalokaupassa ja muutenkin kiinteistökaupassa, kuvailee kiinteistönvälittäjä Hannu Laitinen. Laitinen on erikoistunut maatilojen kiinteistönvälitykseen.

”Kierto on hidastunut oleellisesti. Järjestelmät ovat epävakaassa tilanteessa, ihmisten usko tulevaisuuteen koetuksella ja rahoituksen saaminen maatilahankkeille haasteellista.”

Samanlaisen havainnon on tehnyt toimitusjohtaja Markku Koivisto ProAgria Kiinteistönvälitys Oy LKV-yhtiöstä.

”Asuntokauppa on hiljentynyt ja ostamisen kynnys noussut korkeammaksi. Korkotaso on noussut ja pankit tulleet varovaisemmiksi.”

Kaavailtuja kauppoja on myös peruuntunut aiempaa useammin.

Kynnys myönteiseen rahoituspäätökseen on pankeilla aiempaa korkeampi, Koivisto kertoo.

Myös vaatimukset velallisen maksukyvyn ja tilan tuoton suhteen ovat nouseet.

Tilakauppaa voisi nopeuttaa luovutusvoittoverovapaus myös vieraalle myytäessä. Kuva: Pentti Vänskä

Tällä hetkellä myyntiaika toiminnassa oleville maatiloille on keskimäärin yli vuosi.

Isojen tilojen myynti on toki hidasta muutenkin, Laitinen tähdentää. Kaupat ovat monivaiheisia.

Millaisille kohteille sitten on kysyntää?

Aktiivisilla viljelyalueilla peltokauppa käy ripeästi, Laitinen kertoo. Vinhasti tehdään myös metsäkauppoja.

Parhaimmillaan peltokauppoja tehdään muutamassa päivässä. Myös pientilat saattavat löytää uuden omistajan ilman suurempaa odottelua.

”Taajaman läheisyys on plussaa maaseutukaupoissakin.”

Hyvät pellot tekevät edelleen kauppansa, vahvistaa Koivisto. Kesantopeltojen ja syrjässä olevien lohkojen haluttavuus sen sijaan on vähentynyt.

”Tulevilla aktiiviviljelijöillä on isompi mittakaava ja koneet, pienet lohkot ovat hankalammin viljeltäviä.”

Haastavia myytäviä ovat alasajetut kohteet, kuten useamman vuoden tyhjillään seisoneet navetat ja rapistuneet rakennukset.

”Vaikka pellot ja metsät kiinnostavat, huonokuntoiset rakennukset voivat karkottaa ostajat”, Laitinen sanoo.

Ison, toiminnassa olevan tilan myyminen eteenpäin ottaa myös usein aikaa.

Hiljaisemman kaupan alueista esiin nousee Itä-Suomi. Siellä pankit ovat vielä varovaisempia, sillä aktiivitiloja on harvemmassa, Koivisto kertaa.

Kun alueella on paljon toimijoita, ostajia löytyy helpommin eikä vakuusarvossa ole yhtä suurta riskiä.

Maatila jossa on runsaasti rakennuskantaa on työläs myytävä, Koivisto kertoo. On varauduttava siihen, ettei rakennuksista välttämättä saa sitä rahaa, mitä niihin on itse laittanut.

”Ilmiö on, ettei myyjän haluamaa hintaa saada. Vääjäämättä runsas rakennuskanta menee kohtuullisella tukkualennuksella, ellei satu olemaan ostaja, joka tarvitsee juuri sellaisia rakennuksia.”

Sellaisen löytäminen vaatii jo tuuria, Koivisto pohtii. Hyvistä pelloista voi sen sijaan edelleen odottaa saavan kelpo hinnan.

Kosulan kasvattamona tunnettu vasikkakasvattamo Outokummussa on tehnyt hyvää tulosta, mutta rahoitusongelmat ovat hidastaneet kaupantekoa. Tämän hetkinen hintapyynti on 600 000 euroa, Veli-Matti Varis kertoo. Kuva: Pentti Vänskä

Monella on henkinen kynnys myydä tilaansa vieraalle.

Joissakin tapauksissa luopuvalle viljelijälle tilan toiminnan jatkuminen on kuitenkin niin suuri arvo, että hinnasta on oltu valmiita tinkimään paljonkin.

"Eihän alennusmyynti toivottua ole, mutta kun on lukittu, että halutaan tila myydä toimivana eteenpäin, hinnat millä jatkajat pystyvät kauppoihin lähtemään ovat raadollisia”, Laitinen aprikoi.

Uutta on rahastojen kiinnostus maatilakohteita ja erityisesti tiloihin kuuluvia metsiä kohtaan. Rakennukset eivät kuitenkaan ole niiden intresseissä, Laitinen painottaa.

Kun haetaan parasta hintaa, tilalla joudutaankin usein pilkkomisen tielle.

Toista vuottakin myynnissä olevista tiloista kyselyitä saattaa tulla yhä viikoittain. Kaupanteko tyssää kuitenkin herkästi rahoitukseen.

Nuoria innokkaita jatkajiakin tiloille löytyisi, mutta maksukykyä ei useinkaan ole riittävästi, Laitinen toteaa.

”Jos ei ole vakuuksia omasta takaa tai varallisuutta, yhtälö ei vain toimi. Ostettavan tilan vakuutta vastaan ei saada sitä kauppahintaa kasaan, mikä myyjän puolella olisi toiveena.”

Perheen sisällä tehtäviä maatilakauppoja helpottaa lakiin säädetty vapaus luovutusvoittoverosta.

Olisi Laitisen mukaan pohdinnan paikka päättäjille, voitaisiinko sama vapaus säätää koskemaan myös vieraalle tehtäviä tilakauppoja.

”Vieraalle myytäessä luovutusvoittoverovapauden voisi ehkä kytkeä nuoren viljelijän aloitustukeen.”