Asiantuntijalta: Metsän arviointi umpikujassa – viimeistään ennallistamisen pitäisi pakottaa uudistamaan lunastushintoja

Nykyiset arviointiohjeet eivät ota näitä juurikaan huomioon. Riskilisä perustuisi puuttuviin tietoihin, arviointimenetelmien epävarmuuteen ja maankäytön muihin hyötyihin. Ne tulisivat korvattua pakkolunastusten arvioinneissa neljännesosan korotuksilla.

EU on aloittamassa ennallistamista, mikä ilmeisesti muuttaa maankäyttöä. Jos metsätalous vaikeutuu, metsänomistajat joutuvat kustannusten maksajiksi. Metsien taloudellisen käytön rajoitus loukkaa yksityistä omistusoikeutta, jota suojaa kuitenkin perustuslaki. Pakkolunastus on mahdollista vain raskaan menettelyn mukaan.

Maanmittauslaitos on viranomainen, joka vastaa lunastuksen toteuttamisesta ja kohteen arvioinnista.

Metsänomistajat ovat arvostelleet jo kauan menettelyä, koska lunastusten korvauksia on pidetty vaatimattomina. Vastakkain ovat maksajina normaalisti julkinen taho eli sähköyhtiöt, kunnat ja valtio ja korvausten saajina kiinteistöjen omistajat.

Yleisenä periaatteena on, ettei omistajan varallisuus saa lunastuksen vuoksi pienentyä. Yleisen tarpeen tulee olla suurempi kuin omistajan tarpeen.

Korvauksella pitäisi teorian mukaan olla mahdollista ostaa markkinoilta vastaava kiinteistö ja sen hankinnasta aiheutuvat kaupankäynnin, verotuksen ja muut kulut. Käytännössä nämä eivät tuskin koskaan toteudu. Maamarkkinoilla ei ole tarjontaa vastaavista kiinteistöistä. Lunastukset ovat saaneet ”tympeän maineen”, vaikka korvaukset arvioidaan ainakin teoriassa markkinaehtoisesti.

Kolmen viimeisimmän hallituksen ohjelmiin sisältyi lunastuslain uudistaminen. Ehkä nyt keskustelut ennallistamisesta ja tarpeista maankäytön muutoksiin tuovat ongelman ajankohtaiseksi.

Arviointiin on saatavissa monenlaista ohjeistusta. Tärkein lähtökohta on Maanmittauslaitokseen vuonna 1978 luotu kiinteistöjen kauppahintarekisteri. Sinne kootaan kaikista aidoista kiinteistöluovutuksista hinta- ja muut tiedot alueittain ja käyttötarkoituksineen.

Laitos vastaa lakisääteisistä arvioinneista, mutta monet muutkin tekevät arvioita. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys on kehittänyt ja painottanut markkinaehtoista lähestymistä, suositellut kansainvälisiä menetelmiä (IVSC) ja järjestänyt koulutusta ja alan auktorisointia.

Vaikka metsätilojen kauppa on lisääntynyt paljon sitten kauppahintarekisterin perustamisen, yhteinen näkemys puutuu. Käytäntö on sekava ja koulutusta on supistettu tai lopetettu kokonaan Aalto yliopiston maanmittausinsinööreille. Opetus metsästä loppui vuonna 2010. Rakennettujen kiinteistöjen arvot olivat nousseet ja niiden hallinto ja arviointi tulivat maanmittareiden työksi.

Suomessa on oltu konservatiivisia ja tyydytty niin sanottuun summa-arvomenetelmään. Siinä metsikkökohtaiset arvot lasketaan odotettavista puunmyyntituloista ja metsänhoidon kustannuksista. Tulonodotukset perustuvat edelleen pääpuulajien tuotosennusteisiin, hyvään metsänhoitoon ja sen kustannuksiin. Tulokset lasketaan odotettavien nettotulojen nykyarvoina.

Käytössä on edelleen Saksasta peräisin oleva teoreettinen paljaan maanarvon kaava (Faustmann 1849). Olen pohtinut sitä, pitäisikö klassisen kaavan ja siinä sovellettavien diskonttauskorkojen oppikirjat polttaa.

Arvioinnin ohjeistajia ovat lisäksi metsäkeskukset, metsänhoitoyhdistykset, metsäyhtiöt, pankit, verottaja ja Tapio.

Tapio pitää yllä summa-arvomenetelmää ja sen omaisuusosien arvoja. Laskenta perustuu pääomamarkkinoiden oletuskorkoon ja siksi laskelmien korko vaikuttaa tulokseen ratkaisevasti. Diskonttaus on nykyarvojen laskennan hankalin ongelma ja vaikuttaa tulokseen sitä enemmän, mitä pitempi on ohjekiertoaika ja suurempi on korko.

Arvioinnin vaikeuden vuoksi verottajan ohjeet ovat nekin epäselviä, koska sen mukaan kauppa-arvomenetelmä ei yleensä voi olla lähtökohtana. Ohjeisto korostaa tarvetta ottaa huomioon subjektiiviset tekijät kokonaiskorjauksen mitoituksessa.

Globaalin talouden yksi vaikeimmin arvioitavista tekijöistä on korko. Korot vaikuttavat pörsseihin, sijoittajiin, yrityksiin ja kansantalouteen suoraan tai välillisesti. Teorian mukaan korko määräytyy täydellisten pääomamarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan mukaan.

Poikkeuksellisen alhaisen ohjauskoron aikana vuosina 2019–2022 nollakorkoinen lainarahoitus nosti kiinteistöjen hintoja. Halvalla rahoituksella oli edullista ostaa tiloja ja ja monet rahastot aloittivat metsätilojen hankinnan.

Kun ohjauskorot nousivat 2023, hintataso näytti hyytyvän. Kesällä 2024 keskuspankit ovat alentaneet korkoja.

Sijoittajat ottavat huomioon paitsi odotettavan tuoton myös riskin. Lunastuskorvauksessa arvioinnin riski ei jäisi metsänomistajalle, jos riskilisänä olisi korvauksen korotus 25 prosentilla.

Nykyiset arviointiohjeet eivät ota riskejä juurikaan huomioon. Riskilisä perustuisi puuttuviin tietoihin, arviointimenetelmien epävarmuuteen ja maankäytön muihin hyötyihin. Ne tulisivat korvattua pakkolunastusten arvioinneissa neljännesosan korotuksilla.

Samalla menettely yksinkertaistuisi ja nopeuttaisi toimituksia. Ehdotettu tapa vastaisi muutosta Ruotsissa.

Samalla kannattaisi miettiä myös metsien arviointia perintöverotuksessa. Se nykyisellään tukahduttaa puukauppaa ja heikentää metsätaloutta. Siitäkin on naapurimaassamme myönteisiä kokemuksia.

Simo Hannelius

metsänhoitaja