Eri ostajat laskevat metsätilan puuston eri tavoin. Osa käyttää tuoreita hintoja, osa pitkäaikaisia keskiarvoja. Kuva: Maria Miklas
Yksityiset metsänomistajat pääsivät taas metsäkaupoille, kun rahastot vetäytyivät
Yksityisten sijoittajien osuus metsätilakaupasta kasvoi, kun rahastot vähensivät ostojaan ja hinnat laskivat.Tilaajalle
Metsätilojen hinnat ovat laskeneet eniten Itä-Suomessa, missä sijoitusrahastot ovat ostaneet paljon metsää viime vuosina. Puun hintojen nousu on loiventanut metsätilojen hintojen laskua. Kuva: Rami MarjamäkiMetsätilojen mediaanihinta on laskenut viisi prosenttia viime vuoteen verrattuna, kertoo johtava asiantuntija Esa Ärölä Maanmittauslaitoksesta. Kauppamäärät pysyvät lähellä viime vuoden lukemia.
Tarkastelussa ovat mukana yli kymmenen hehtaarin tilat, joiden arvo on pelkästään metsätaloudellinen, eli ne eivät sisällä esimerkiksi rakennuksia.
”Asuntokauppa on sakannut mutta metsätilakauppa ei. Pelto ja metsä kulkevat omaa tietään suhteessa muihin kiinteistölajeihin”, Ärölä toteaa.
Siinä missä korkotason nousu on lamauttanut asuntorakentamisen ja -kaupan, metsätilakaupassa on koettu maltillinen hintojen notkahdus osassa maata.
Koronnousu on supistanut sijoittajien rahavirtoja metsärahastoihin, joiden ostot ovat vähentyneet. Tammi–lokakuussa rahastojen markkinaosuus pysytteli reilussa viidesosassa kauppasummasta, eli viime vuoden lukemissa. Vuonna 2022 rahastojen markkinaosuus oli yli 45 prosenttia.
”Tänä vuonna ei ole ostoja ollut juuri ollenkaan. Ollaan käytännössä keskitytty puhtaasti perusmetsätalouteen. Hakkuutoiminta on ollut hyvinkin vilkasta puun hinnan takia”, kertoo S-Pankin metsärahaston salkunhoitaja Timo Hakulinen.
”Sisään tuleva kassavirta ei ole ollut niin iso, että metsätilojen hintojen laskua olisi päässyt isossa kuvassa hyödyntämään.”
”Nyt ei enää tarvitse maksaa korjaamattoman summa-arvon päälle.”
Kun rahastot ovat vähentäneet ostojaan ja hinnat ovat laskeneet, moni yksityinen sijoittaja on päässyt ostamaan metsää. Myös yhteismetsät ovat lisänneet ostojaan, Ärölä mainitsee.
Suomen Sijoitusmetsät oy:n yrittäjä Mika Venho arvioi, että yksityisille metsäsijoittajille on jäänyt patoutunutta kysyntää metsärahastojen kuumien vuosien jälkeen.
”Pari vuotta sitten Etelä-Suomessa maksettiin korjaamattoman summa-arvon päälle yli 15 prosenttia. Nyt ei enää tarvitse maksaa korjaamattoman summa-arvon päälle.”
Ammattimaisille sijoittajille Etelä-Suomen metsätilat ovat yleensä liian kalliita. Metsätalouden ehdoilla sijoittaminen on ollut kannattavaa halvempien hintojen maakunnissa. Metsätilojen hinnat laskivat Maanmittauslaitoksen mukaan vuoden aikana eniten Pohjois-Karjalassa, Etelä-Karjalassa ja Etelä-Savossa.
Nousua on puolestaan tilastoitu Pohjois-Pohjanmaan metsätilojen hinnoissa, mihin saattaa vaikuttaa Metsä Fibren Kemin tehtaan vilkastuttama puun kysyntä alueella.
Kasvaneesta kiinnostuksesta pohjoiseen kertoo myös se, että metsätilojen kauppamäärät ovat kasvaneet voimakkaimmin Lapissa.
Toisin kuin sijoitusrahastot, Suomen suurin yksityinen metsänomistaja Tornator oy on pitänyt ostojaan yllä tänä vuonna.
”Korkojen nousu teki meillä sen, että metsien tuotto-odotus kasvoi. Inflaatiolla on selvä vaikutus, että tänä vuonna on tiukemmin hinnoiteltu ne tarjoukset, mitä on tehty”, sanoo Tornatorin kiinteistöjohtaja Juha Mäki.
Tiukempi hinnoittelu ei juuri estänyt kauppojen syntymistä. Mäki uskoo Tornatorin kasvattavan tänä vuonna metsäpinta-alaansa Suomessa tavoitteen mukaan eli noin 20 000 hehtaaria. Elo–syyskuun vaihteessa Tornatorin metsäala kasvoi yli 700 000 hehtaarin rajapyykin.
Alkuvuonna puun hinnat nousivat ripeästi. Se on kannatellut metsätilojen hintaa. Ilman kantohintojen nousua metsätilojen hinnat olisivat todennäköisesti laskeneet laajemmin.
Usein tila-arvioissa käytetty puun hinta ei ole aivan ajantasainen. Tämä on mahdollistanut metsän ostajille mahdollisuuden hyötyä arvonnoususta.
”Historian valossa metsäkiinteistöjen markkina-arvot kauppahintatilastoissa eivät seuraa yksi yhteen puun hintaa Suomessa, toisin kuin Baltiassa”, S-Pankin Hakulinen toteaa.
Ostajilla on eri tapoja arvottaa ostettavan tilan puusto.
”Markkinat eivät välttämättä usko, että nykyiset hyvät puun hinnat olisivat pitkässä juoksussa pysyviä. Mutta jos ostat hakkuukypsää metsää ja pistät heti nurin, vuoden keskikantohinnan käyttö on perusteltua, vaikka se korkealta näyttääkin”, Suomen Sijoitusmetsät oy:n Venho toteaa.
Tornator käyttää tila-arvioissa maakuntakohtaista keskiarvoa, joka perustuu toteutuneisiin puukauppoihin ja yhtiön tuottoarvovaatimukseen.
”Olemme siitä hyvässä tilanteessa, että metsämme ovat aika lailla varttuneita. Meillä on mahdollisuus ostaa nuoriakin metsiä. Metsät, joissa ei ole heti hakattavaa, sopivat usein kokonaisuuteen hyvin”, Mäki sanoo.
Tornator tekee ostotarjouksia niin hoidetuista kuin hoitamattomista tiloista. Tilan vaatimat metsänhoitotyöt ja tiet sekä suometsien hoitoinvestoinnit hinnoitellaan tarjoukseen sisälle.
Kovin iäkkäitä, lahopuustoisia metsiä Tornator ei mielellään hanki. PEFC- ja FSC- sertifioinnin säännöt rajoittavat tällaisten metsien hyödyntämistä, vaikka laki ei suojeluun velvoittaisi.
”Jos myytävällä kohteella on selvästi kerroksellisuutta ja pitkäaikaista lahopuujatkumoa, joudumme sellaiset kuviot erittelemään ja laskemaan erikseen ja miettimään, onko se meille ollenkaan metsätalouden kohde.”
Metsätiloja myyvät ennen kaikkea yksityishenkilöt. Kuolinpesien osuus on noussut jatkuvasti ja on nyt yli neljänneksen.
Kun ostajissa painottuvat yhtiöt ja rahastot, metsää valuu jatkuvasti yksityishenkilöiltä sijoittajille. Kehitys on kuitenkin hidasta. Ärölän mukaan vuosittain keskimäärin 0,9 prosenttia yksityismetsien pinta-alasta vaihtaa omistajaa tilakaupoissa, kun mukaan lasketaan yli kymmenen hehtaaria edustavat metsätilat.
Metsäpalvelu
Miltä metsäsi näyttää euroissa? Katso puun hinta alueittain ja hintojen kehitys koko Suomessa.
- Osaston luetuimmat
